万科有很多产品系可以拿出来说，塔尖级的就是「第五园」。

据说这是一个足以被称为「教科书」级别的高端改善型产品。

传言，2017年扬州万科第五园一经亮相就惊艳四座。每次开盘，价值大几百万的别墅都要靠抢。

资料显示，第五园项目名称由现代设计教育奠基者王受之教授所起，他在受邀参观深圳第五园项目地块时，依循岭南四园的思路，探索一种全新的、中国式的现代生活模式，创造第五座园林居住范本，由此得名「第五园」。

我随便po几张扬州第五园的实景图，给老铁们品一品。

▲项目入口长度达到四五米的背景墙，这幅水墨画叫《蜀冈秋禊》，是清代画家汤禄名所画的蜀冈山脉。

▲进入小区之后，大堂空间有扬州八怪的八种竹影在玻璃与光线下若隐若现。

▲经过物业用房，就是一条大概一百多米的中轴景观道。这里有两个重要景观，一个是水庭院，一个是绿庭园。水庭院中，水面简洁纯粹，两边是连廊围竹。

▲穿过中心景观轴之后，往南走是吟月茶舫和戏台。这两张图是座于水中的吟月茶舫。

这么多年来，万科第五园只落址3个城市，深圳、上海、扬州。（至于南宁万科第五园，后面再说。）

据说是因为塔尖产品系选址非常苛刻，很多城市求而不得。

业界评价顶级豪宅的首要标准，就是地段。一个城市的稀缺资源总是有限，而豪宅总是临其而建。

先看看扬州的万科第五园。它紧挨着鉴真樱花大道、鉴真图书馆、鉴真学院，只要步行几百米，就是大明寺、蜀风西峰公园、栖灵塔和瘦西湖风景区。

▲扬州第五园区位示意图

瘦西湖风景区自带偶像光环，堪称烟花三月时的最美去处；鉴真樱花大道就像南京的鸡鸣寺樱花大道，吸引各地赏花群众纷至沓来；大明寺、平山堂、栖灵塔、鉴真学院更具历史特色，装满了扬州城的千年之间的故事和韵味。

看完这段文字，老铁们闭上眼睛联想一下，是不是景色美妙无穷？

上海、深圳的第五园选择自然也不赖。

▲上海第五园区位示意图

上海第五园选在了公园环伺的浦东新区曹路板块。这个项目东侧100多米就是浦东运河，北面大约260米就是庙港文化公园。西北直线900米左右是古李园。西南两公里外是浦东金海湿地公园。

这个板块也是上海数一数二的房价高地。

深圳第五园选址龙岗区坂田。南面几百米银湖山郊野公园，西南有塘朗山公园和白石龙音乐主题公园。地图上看，项目南面全是一大片绿色。这些都是城市不多得的景观资源。

▲深圳第五园区位示意图

这个项目坐落在兴宁区昆岭路与那况路交汇处。具体位置如下图：

▲万科第五园区位示意图

近日，南宁 万科第五园开了场产品发布会，推出其2期新品。

▲发布会现场图

产品一出来，在场看客都呆了，本以大户型为主的第五园1期，2期产品竟然做这么小。

原来最小复式为约125㎡，2期复式最小仅约86㎡；原来平层最小143㎡，2期改花园洋房，最小约95㎡。

不仅如此，户型面积段上线也缩水了，1期最大面积180㎡，2期最大面积约138㎡。

整体看，第五园主力户型由原来1期的143㎡和180㎡， 变成了2期的约95㎡和约125㎡。

而且，第五园一改往日的傲娇性格，从全盘只做3个户型， 变成如今户型种类多达13个。

这还是我认识的第五园吗？

整体看来，这一批户型有两个明显特点：

1、户型变多了。

数下来一共13种户型。原来主打143㎡和180㎡两种户型，现在一下增多了10多种。

不得不感慨，万科的设计师脑洞实在太大。

2、面积变小了。

原来的户型最小125㎡，最新的户型最小是87㎡，而且主力面积在87~138㎡之间。

乍一看这期的户型面积，小了很多。不过，认真研究了一番，发现它并不“常规”。

往下看，更刺激。

作为市场一哥（众房企中，万科的市场占有率最高），万科这么做，是要砸了“第五园”招牌？

别急，看过户型的莫愁，负责任地说， 第五园这次变小，还变出了不少新意。

莫愁挑几个格外出挑的户型给大家讲讲。

万科第五园的楼层结构没变，还是清一色纯洋房，每栋楼都只有6层。

2期产品格局大体为： 1F是下叠，包含一楼平层空间和4.8米的地下空间；2F是带大露台的情景花园洋房；3-5F是标准层；6层带超大露台和天台的顶层。

占比最大的户型，是3-5F标准层95㎡和96㎡三房，户型方正，双阳台设计，基本可以满足首置家庭购房需求。

比标准层更好玩的是带大露台的2F，它在标准层的基础上多长了一个20㎡“翅膀”。

你以为，20㎡是第五园二期赠送之最？没那么简单。

来看2期138㎡顶层（6层）情景花园洋房。

这个户型的 面积只有138㎡，但赠送了88㎡的跑道式大露台，外加54㎡的天顶 ，超过130㎡的高赠送面积，抵了刚需一套房了。

在万科第五园2期17个户型中，大露台、高赠送的户型并不少。

而且，除了紧凑的95㎡三房、110㎡四房户型外，面积往上的户型，116-120㎡只做三房，138㎡只做四房，功能空间面积都不小。

第五园2期户型虽然变小，但定位仍然偏改善， 就是为了留给业主更多的舒适。

当然，除了阳台、露台大，赠送可观，2期户型整体很方正，南北通透，符合南宁人的居住喜好。

过道尽量压缩面积，根据家庭成员变化，户型还能灵魂扩充储物空间，万科这一点还挺讨喜的。

此外，2期户型还有2个亮点值得一提：

一是，2期95㎡户型厨房为半玻璃墙体设计， 方便女主人做饭的同时，对客厅孩子进行看护，这在南宁户型上算是首创，当然，是否适用得客户打分。

第二，第五园2期2F情景花园洋房，还隐藏了一个小心机。2层情景花园洋房通过独创式楼梯，可和1层复式一样，拥有院子。

除了平层，万科第五园2期复式也很精彩。

可以说，变身后的第五园，最大的创新是对复式的拆分。让房子跳脱了平层属性，往更改善、更舒适的方向跃进。

莫愁给大家看第五园2期几个下叠户型，这写户型除了有标准层的“身躯”， 还往下挖了4.8米的延展空间 ，俨然一副“小合院”的身段。

看看这些“小合院”，是不是真能符合购房者需求。

先看86㎡的复式。

这么小的面积，竟然能做底复？第五园显然给市场的刻板印象提出新挑战。

单看平层图，这个86㎡小两房，涵盖带书房或衣帽间的大主卧，又有大客厅、大餐厅。

但往地下空间探索，就别有洞天了。

地下室的一层和夹层，多了两间房，你喜欢的影音室和健身房，一下子都有了着落。本以为要再拼搏10年才能够得到是生活，在第五园提前实现。

别小看这点改变。

当下，追求品质生活的年轻人很多，市场对这类产品的接受度，会随着95后成为买房主力军，而水涨船高。

同样，95㎡的地下空间，符合实力更强的年轻人的喜好。

向下延展的空间更大，赠送更多，功能性更强， 能满足不同家庭成员的需求（酒窖、琴房、健身房等）。

复式产品（别墅、院子等），这些高改产品，在过去，都是以大著称，如今却越做越小。

第五园2期复式，建面控制在百平之内，生活场景却得到极大丰富，这类复式产品，迎合了时下年青一代生活需求，至少目前放眼全南宁，仍是比较稀缺的。

赠送虽然高了，但第五园变小是事实。

“变小后的第五园，不纯了”、“户型变这么小，南宁第五园，不能再叫第五园”……变小后，有关南宁万科第五园的争议声不断。

灵魂拷问，万科第五园，为什么要变小？

如今兴宁东，新盘一个接一个，多盘扎堆，最好的方法就是走差异化路线。

目前，兴宁区的热销户型，主要是90-130㎡的首置三房，和改善型洋房或合院。

这次，第五园的主力户型是95㎡三房和125㎡四房，显然是追着市场最大缺口来补。

但现在的购房者可精明了，特别是追求改善的那波，他们大部分都不是楼市小白，多少有置换或二次置业的经历。

想让这部分人买单，光靠万科的牌子，可能有些单薄，市场买单的根本逻辑，是产品与客户定位、需求相匹配。

第五园变小后，能赢得这波客群吗？或许可以以下3点，可以成为撬动杠杆。

①降门槛。

第五园变小，最直接的好处就是把门槛降低了，按单价1.1万元/㎡计算，最小面积户型，首套首付降了近10万元。

②面积变小，低密不变。

第五园2期虽然户型面积小了，但容积率不变，整盘容积率1.8，是整个兴宁东唯3容积率1字头的盘。

原规划17栋楼，调整后，变成14栋， 反而给园林让出更多空间。

③户型多，选择多。

第五园本想靠一套王炸户型打天下，可也得面临客户选择不多的难题。

想买大户的，不喜欢大平层；想占天或占地，想买复式的，门槛又太高。以至于，很多南宁人，对第五园，又爱又恨。

项目2期，明显提升了户型可选性。100㎡以内的情景花园洋房、复式均有，追求高舒适度的，顶层138㎡花样洋房，送超大阳台，和顶层露台，占天的同时，赠送还高。

对不少人来说，变小后的第五园，变得有趣了起来。

您觉得这个项目怎么样？