公摊面积——甲方、乙方、丙方、丁方……心中永远的痛

公摊面积是指由整栋楼的 产权人，共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积 （ 包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 ）。

公摊面积、使用系数等概念，原本是建筑师用以调整建筑设计的经济技术指标，现在却成为甲、乙、丙、丁……方心中永远的痛。

购房者或租房者常常将使用系数和公摊面积，作为购房或租房的评价标准。这使得建设方要求建筑师，在设计时严控公摊面积。建筑师则不得不在遵守国家设计规范的前提下，将所有的公用部分设计成最小尺寸。

由于控制公摊面积是有极限的，所以经过成千上万的建筑师们不断刻苦“研发”，将公用部分，特别是包含楼、电梯的核心筒部分减小到极致，使得960万平方公里土地上的新建住宅几乎千篇一律。

其带来的影响主要表现在以下两个方面：

1） 住宅的公用部分几乎只剩下交通空间，而供使用者交流、沟通的空间几乎为零，和谐的邻里关系无从谈起 ，“远亲不如近邻”的互助关系，更是因公摊面积的无限缩小而离我们远去。 居民只能通过“良心”开发商营造的室外景观场地进行沟通，而必须由室内共享空间解决的活动只能略去。

2）建筑大师们很少染指普通住宅设计。国内建筑设计界的主流杂志，几乎没有介绍国内住宅建筑的，而大部分是美术馆、科技馆、图书馆等，对公摊面积没有特殊要求的建筑。 即使有住宅建筑介绍，也大部分是国外的住宅项目。 公 摊面积的最小化，限制了建筑师对公共空间创作的想象力，不得不到处复制拷贝经典户型 。 没有了建筑师对公共空间的创新设计，公共空间也就失去了艺术性和个性，居住者对建筑空间的艺术审美能力，自然难以提高。

之所以造成这样的现状，是因为公摊面积作为销售面积的一部分，出售或出租给使用者，而使用者因为对公共部分使用的频次不同，所以更关注套内使用部分，也即希望套内部分占据销售面积的比例越大越好（花同样的钱希望获得更多的私属空间）。

曾经有一段时间，某些地方在售房合同中明确规定：销售的是套内建筑面积，销售面积不包含公摊面积。

然而这种做法犹如“皇帝的新衣”，不但没有增加公共活动空间的面积，反而加剧了公共部分最小化的倾向。

因为，一方面，开发商会提高售房单价，使不含公摊面积的售房总价与含公摊面积的售房总价持平，另一方面，开发商会更加严控公摊面积，相应增加套内面积，在总价不变的情况下，尽力使售房单价提高的幅度减少。

上述现象的罪魁祸首并非“公摊面积”本身，而是“容积率”这一重要技术指标。

因为容积率规定了整个项目的总建筑面积，总面积已经确定的前提条件下，减少公摊面积，意味着增加了可销售的套内建筑面积，开发商必然要求建筑师，尽一切可能缩小公摊面积。 这些原因最终导致公共使用部分的建筑空间，除了交通和必要的水暖电管井外，不会再有任何使用功能。

国外的情况则完全不同。

BIG事务所设计的哥本哈根山型住宅，从10层高的空间逐层跌落至1层。每家每户都可以拥有充足的阳光和花园，而不用在地面层才会享受充分的绿植 （图1） 。

图1 哥本哈根山型住宅

住宅下面的架空层为车库，有些空间高达16米，每个住户都可以将车开到自家门口 （图2） 。

图2 层层跌落的底层架空车库

此种创新设计手法，在国内根本没有生存的土壤，这并非是因为没有客户需求，也并非中国的建筑师不会创新设计，而是国内的“容积率”计算方法不允许此类个性鲜明的住宅产品。

因为：

1）地上车库面积占有容积率，直接影响了住宅销售的总面积；

2）建筑的层高超过一定限值（为了防止增加夹层），规划部门将按照两层或三层面积计算容积率。

控制容积率过高，意味着控制一个项目的总体建设规模，其最终目的是控制该项目的建筑使用总人数，从而降低该项目周边的交通压力、保障安全性，提高使用者的舒适度。 然而， 公摊面积本身并不是增加建筑使用人数的指标，只有套内可租售的部分才是影响使用人数的指标 。

犹如上面的山型住宅，底层车库面积并不能增加建筑的使用人数，原则上不应参加容积率的计算。正因为如此，山型住宅的居民才能享受到与众不同的居住空间 （图3） 。

图3 丰富多彩公共活动空间

如果建筑师在住宅等建筑设计中，能为住户塑造出丰富多彩的公共空间，那么，不同的建筑可以提供与众不同的公共活动空间，最终也将提高整个国民对建筑空间的审美素质。

呼吁

40年来，中国经济建设取得了伟大的成就，是因为一直坚持“改革与开放”。很多政策在一定时间段内，对国家的建设起到了巨大推动作用，当不适合发展时，必然作出“改革”。

当前的容积率计算方式，曾经帮助国家的建筑设施取得用目共睹的巨变，然而人民生活进入小康社会后，精神需求已经变的越来越重要， 现有的容积率计算方法已不适应国民的需求 。

如果希望从根本上改变“公共使用空间”狭小阴暗的现状 ，使建筑师发挥充分的想象力，为居民提供变化无穷、个性鲜明的公共交流活动空间，提高整体国民对建筑艺术的审美修养和需求， 必须从容积率的计算上进行“改革” 。

畅想

单独计算建设项目的可销售套内面积后，计入容积率，并设定最高限。而对于不可销售和不可租赁的公共活动空间，则不参与容积率的计算。 但是，公共空间需要 规定最小值至最大值的范围 。

因为规定最小值是 防止开发商无限缩小公共空间的面积 ，保证居民有适当的室内公共活动空间，规定最大值是 防止对城市空间造成压力 。

如此一来，可销售套内面积与公摊面积彻底脱钩，公摊面积不参与容积率计算，开发商不但不会要求建筑师无底线地缩小非销售面积，反而会适当增加非销售面积，并要求建筑师对公共活动空间进行创意设计，用来提高整个项目的品质，以吸引用户，利于租售。

公摊面积已经严重影响居民的互动交流，这是甲方、乙方、丙方、丁方……都不愿意看到的结果。

此类现状，需要规划主管部门从提高国民审美素质、丰富居民和谐共生的活动空间角度出发，对容积率的计算做出调整。

相信类似“山型住宅”一样的各类新型住宅，定会在全国各地百花齐放，而不是像现在大江南北、长城内外的各类住区，全部都是清一色高层板楼，根本分辨不出任何地域特色和民族特色……

既然“公摊面积”已经备受甲方、乙方、丙方、丁方……等所有人诟病，为何不“改革”成受人欢迎的计算方式呢？