一、成本的概念和目标成本的作用

1、成本的概念

成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量

成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本

成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本

2、成本的主要内容有

①产品的成本 产品的品质、质量

②时间的成本生产的速度、进度

③人力的成本管理人员多少和水平

④资金的成本资金的利息

⑤管理的成本管理的程度、精细度

⑥售后的成本

a.产品维修成本；产品质量问题

b.客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变

c.销售承诺成本；向购房客户不当承诺

d.开发过程中遗留给物业管理的问题

3.成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值

成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本

成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动

成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标

组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响

4.建筑产品的特殊性

①固定性

②多样性

③体积庞大

④生产期长

5.建筑产品造价的特点

①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样

②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……

③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价

房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性

6.影响成本的因素

项目总推进项目开发销售要诀

7.成本管理的宗旨与目标

宗旨： 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系

8.成本管理思路

准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算

9.成本管理的基本方法……目标管理

a.目标管理的内容……目标的确定与控制两方面

b.目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握

c.实现目标动态监控的手段……信息化

d.目标管理的过程— PDCA循环

10.成本动态控制过程PDCA循环

为什么要进行目标成本管理

目标成本有什么作用

龙湖的目标成本的由来

1.目标成本的作用

目标成本：

是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。

为什么要进行目标成本管理

利润=售价-成本

为开发决策提供依据

提前锁定投资

合理确定销售价格

加强成本的计划性

预测投资效益

2.目标成本测算的条件

经讨论确定的方案或设计图

市场价格及其走势的准确把握

整理建筑标准与工程造价的匹配关系

相应项目工程造价历史成本数据库

①正向测算：

测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）

测算方式（估算、概算、预算）

团队工作

②反向倒逼：

确定销售价格水平；

确定利润要求；

反推计算成本水平

3.目标成本管理内容

编制目标成本或计划成本

分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正

对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估

动态成本：

是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果

4.目标成本管理原则

不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标

目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”

5.成本管理未来的发展方向

主要费项科目：

土地费用

前期费用

建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）

开发间接费

营销费用

公司管理费

财务费用

以项目为管理对象

项目的完全直接成本测算分解

间接成本测算分摊

①目标成本测算与分解

目标成本 是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本。

目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线。

土地投资论证阶段成本测算

成本测算方法：

成本经验值估算法

此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成

参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算

②投资分析模型

a.模型是什么

模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣

可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。

b.编制模型的意义

为土地投资决策提供依据；

通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；

通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；

将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。

c.模型中基本指标

净现值

指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。

内部收益率

是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。

现金成本收益率

指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。

权益资本乘数

指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。

③历史成本数据库

利用历史成本数据库编制项目目标成本

a.历史数据的来源

自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限

同行业项目资料收集内容质量不容易准确

b.历史成本数据库主要内容

成本测算基础资料

搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录

开发成本汇总表

是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。

单位工程建安指标

按项目的单位工程编制，共分为五大部分：

工程概况

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。

特征指数

窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28

窗地比：外墙的窗面积/建筑面积

体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）

面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）

造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调

整系数

建设标准

基础；

结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。

经济指标

单位工程人工费和单位面积人工费指标

各分部工程造价和单位面积造价指标

各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标

技术指标