环境保护与健康生活的双重需求之下，房地产行业也已经向绿色低碳和健康居住模式的转型。在这样的背景下，继3月 “交付力”测评圆满收官之后，克而瑞于4月中旬再度开展中国房企“产品力100”测评研究工作之2022绿色低碳系列专辑。我们将通过客户研究、行业研究、产品研究形成围绕绿色低碳领域的研究成果进行解读发布，通过对企业和项目个案的深度研究进行干货分享。

随着全球经济不断发展，人口的持续增长，环境问题日益突出，低碳经济越来越受到重视，也成为经济增长的新亮点。在我国，建筑能耗占比逐年上升，根据中国建筑节能协会能耗专委会数据，我国2018年全国建筑全过程能耗总量占全国能源消费总量的46.5%；全国建筑全过程碳排放总量占全国碳排放的51.3%。房地产作为高排放、高能耗产业，且涉及产业链庞大，传统的发展模式亟需转变，是我国实现“双碳”目标的关键环节，受到整个行业乃至国家的高度关注。

而装配式建筑则基于将建筑工程对环境的破坏程度降到最低，并且有效节约资源，融入了绿色环保理念，是绿色低碳地产的重要体现，具有环境友好、提高生产效率等优势，并得到一系列国家政策支持。房企作为建筑产业链的重要一环，承接绿色、低碳的社会环境责任，在装配式建筑领域不断探索实践。本文将深入探讨装配式建筑及装配式精装发展的驱动因素、技术优势及痛点，同时引入房企及典型项目案例分析，并展望装配式未来的发展趋势。

01

我国装配式建筑占比超过20%

步入快速发展期

所谓装配式建筑，即把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂加工制作好建筑用构件和配件，运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装的建造方式。从生产到安装各个环节,采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理、智能化应用，装配式建筑是现代工业化生产方式的代表，同时，其节能、环保、全周期价值最大化等特点，践行绿色低碳理念，符合绿色建筑可持续发展的要求。根据主体结构的不同，装配式建筑可以分为钢结构、混凝土结构、木结构及其他三种。

在我国，20世纪50年代借鉴前苏联和东欧各国技术，初步建立了工厂化和机械化的物质基础，其中以混凝土结构为主的装配式建筑得到快速发展。20世纪80年代至21世纪，由于抗震性能差，防水、隔音等问题的出现，装配式建筑发展步入低潮期。2008-2013年，建筑技术的进步为装配式建筑发展奠定基础，同时环保政策趋严叠加劳动力紧缺，装配式建筑发展迎来新契机。2013年往后，中央及地方放政府加大对装配式建筑的推广，持续出台相关政策，装配式框架结构、装配式剪力墙结构等多种形式的建筑技术日趋成熟，我国装配式建筑步入快速发展期。

2016年全年，我国装配式新开工面积达1.14亿平方米，占全年总新建建筑面积的4.9%。2016-2020年间，我国装配式建筑规模迅速增长，装配式新开工面积年均复合增长率达53.3%。2020年全年，我国新开工装配式建筑面积达6.3亿平方米，同比增长50%，占新建建筑面积的比例约为20.5%，完成了《“十三五”装配式建筑行动方案》确定的到2020年达到15%以上的工作目标。2022年三月，住建部正式发布《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，其中要求，到2025年，城镇新建建筑全面建成绿色建筑，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%。未来，我国装配式建筑将持续快速发展，趋于成为建筑领域的主流模式，助力建筑领域碳达峰、碳中和目标的实现。

02

装配式建筑主要由

政策、人口、产业驱动

近年来，我国装配式技术加速发展并推广应用，装配式建筑普及率大幅上升，其核心驱动因素主要可归结为以下几方面：

一是国家相关政策的陆续积极出台，引领绿色装配式建筑加快发展。整体来看，国家层面相关政策围绕两方面展开，一是绿色低碳，二是装配式建筑的推广。2013年国务院颁布《绿色建筑行动方案》，旨在围绕绿色建造、绿色施工、绿色建筑推动我国建筑业的转型升级；2016年，国务院在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。此后，基于发展规划、标准体系、产业链管理、工程质量等多个维度，国家给出明确要求，大力发展装配式建筑已被提升至国家战略层面。

二是人口红利的减退，劳动力成本上升倒逼行业转型升级。根据第七次全国人口普查数据显示，我国16岁至59岁劳动年龄人口为8.8亿人，与2010年相比，劳动年龄人口减少4000多万人，人口红利正不断减退。而传统建筑业属于劳动密集型行业，对工人依赖度高，随着人口红利逐步消失，劳动力成本不断攀升，倒逼行业转型升级，更节约人力成本的装配式建筑优势得以显现。装配式建筑模式将一部分原先在现场施工的钢筋工程、木工支模和混凝土浇筑的劳动力部分转移到了预制构件加工厂，高度集成的产业化优势弥补了劳动力成本增加带来的潜在成本提升。

三是产业配套逐步完善，装配式建筑成本下降。在政策驱动、技术进步及市场引领下，我国装配式建筑的设计、生产、施工、装修等相关产业能力快速提升，带动了构件运输、装配安装、构配件生产等新型专业化公司的同步发展。2019年，我国拥有预制混凝土构配件生产线2483条，设计产能1.62亿平方米；钢结构构件生产线2548条，设计产能5423万吨。截至2020年，全国共创建装配式建筑产业基地328个，省级产业基地908个。未来，随着装配式产业配套的进一步完善，预计将推动装配式建筑成本进一步下降。

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装配式建筑具备节能环保

降本增效等诸多优势

随着建筑业的快速发展，建筑结构形式也有了诸多变化。装配式建筑作为新型建筑技术类型，与传统建筑结构形式相比，具有环保节能化、材料低碳化、功能科技化、构件预制化、施工效率化、生产工业化、装修一体化等特点。凭借诸多优势，装配式建筑已经成为当前建筑业施工主要方向和必然趋势，这也是我国建筑业又一次新的改革和进步。

优势一：解决建筑质量通病，提升住宅综合品质

建筑工程施工中，施工技术和技术人员的专业水平对建 筑工程施工质量造成直接影响，由于施工人员技术水平参差不齐，在施工中常出现各类问题。装配式建筑通过大批量生产，能很大程度上降低这些问题干扰，有效促进建筑工程质量安全。此外，装配式建筑结构构件精度偏差由厘米级向毫米级转变，改变传统的连接方式，减少“肥梁胖柱”的问题，最大限度降低湿作业，增大建筑的使用面积，使室内空间舒适度良好，建筑的安全性、防火性和耐久性系数更高。

优势二：降低施工现场安全隐患

装配式建筑运送至施工现场后，通过吊装机械进行安装，只要严格按照相关的操作流程和构件装配原则，就可以完成建筑物的施工工作，相比于传统施工中的高空作业和露天作业所面临的危险及天气影响，具有更多优势，大大降低施工现场的安全问题。

优势三：发挥工业化技术，提高生产效率

装配式建筑是工业生产构件，大多是都是用钢模批量生 产，减少了脚手架及模板数量，施工企业投入的成本更低。一些建筑构件的生产形式非常复杂，若是传统模式进行加工，不仅生产用时更长，构件质量也会受到严重影响。装配式建筑构件，只需提供模板就可依靠工业技术，直接省略传统模式中不必要的流程，有效缩短工期。

优势四：降低人力成本，弥补劳动力短缺

随着人们生活水平的提高，从事建筑行业的劳动者越来越少，相关的技术人员也处于缺乏状态，受到传统施工技术的 影响，建筑工程造价成本越来越高，施工团队综合能力向着老龄化方向发展，建筑业在这种环境下不仅得不到发展，甚至受到阻碍。装配式建筑能够运用机械生产装配构件，施工人员只需要对构件进行组装就可以完成施工任务，大大降低建筑施工对人员的需求，提高生产效率，促进建筑业的可持续发展。

优势五：绿色施工节能减排，降低声污染

装配式建筑所选用的材料为可循环建设材料，其本身具有较高的环保节能效果，相比于传统的建筑材料来说，更具有生态效应。装配式建筑模板不仅可以循环利用，还能够减少脚手架等辅助工具的使用，降低对木材、钢材的应用。其次，工厂化的大规模生产，可以降低传统建筑施工现场对周围 产生的噪音及环境污染。

优势六：模数化设计，延长建筑寿命

装配式建筑在安装过程中需具有一定的原则，在安装前必须要做好相关的户型布局工作，通过模数化设计结合制作生产，形成建筑结构的户型制作。这不仅可以提高装配式建 筑的施工效率，还具有强大的标准化施工特点，提升建筑施工的质量和安全性。

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政策激励下房企自主研发装配式集成体系

项目装配率大幅提升

在国家政策驱动、住宅市场产业化趋势明朗下，房企纷纷加入装配式布局大军，在装配式建筑及装配式精装领域不断深入探索，逐步形成自己特有的装配式建造体系，并纳入发展战略当中。

当前，国家政府为大力推行绿色低碳建筑，倡导装配式建筑普及率的提升，不断出台总体引导方针政策及装配式评价标准，各地方政府也积极响应，落地切实的财政补助。其中，北京对于实施范围内的预制率达到50%以上、装配率达到70%以上的非政府投资项目予以财政奖励；上海对总建筑面积达3万平方米以上，且预制装配率达到45%及以上的装配式住宅项目，每平方米补贴100元；广东在市建筑节能发展资金中重点扶持装配式建筑和BIM应用，对经认定符合条件的给予资助，单项资助额最高不超过200万元。

在此背景下，房企对于自主研发装配式集成体系的热情进一步高涨，对项目装配化率的提升起到促进作用。其中，万科采用自主研发的“5+2+X”建筑工业化体系，通过智慧建造体系实现智能互联工地、绿色环保工地，提升质量与效率同时实现节能减排，太原城市之光东望项目包含住宅及商业共计26栋装配整体式剪力墙结构单体工程，装配率达50%，预制率达40%。融创探索基于「BIM+自动化+装配式」的数字化建造体系，北京学府壹号院项目强调高标准商品住宅技术的多样性和全面性以及各项技术的融合，实现包含绿色建筑、装配式建筑、超能耗建筑、健康建筑、宜居技术和管理模式六大部分，其中装配率高达91%，全方位提升住房品质和性能。金茂致力于装配式产业链智慧科技服务，打造“金茂建科生态圈”，建设金茂慧创产业园和智慧化无人工厂，构建装配式产业链一体化生态圈，深圳龙华金茂府项目在施工建造方面采用装配式铝模施工，预制率达15%，装配率超过50%。

05

绿色装配式建筑

尚未形成市场自身良性循环

在规模、成本、技术等方面存在痛点

装配式建筑从起步到规模化发展，从政府主导到市场化跟进，呈现出全国、全产业链发展态势，但由于处于行业早期，不可避免地面临一些问题有待解决。由于规模、成本、技术、人才等方面问题，装配式建筑还尚未形成市场自身的良性循环。在此梳理如下，供更多企业和从业人员了解行业发展存在的问题和市场需求，以此作为转型升级的决策参考。

1.装配式建筑仍缺乏长期的实践和经验

我国地域辽阔，拥有较多的地震带，且由于各地区抗震等级要求相同，对于建筑的抗震要求也有所不同。但就目前来看，我国在装配式建筑减震隔震领域的研究力度和实践力度仍有不足，尤其是材料性能、保温构造节点、防水构造节点等方面仍缺乏长期的实践和经验，这就导致发展装配式建筑仍需上下求索。

2.装配式建筑评价标准不统一，预制装配率存在“拼凑”现象

现阶段，装配式建筑评价标准“政出多门”，各地规定五花八门，业界对装配式建筑的认识尚缺乏统一标准。目前，各地对装配式建筑评分与评价、认定差异较大，概念也不完全一致。比如，有的省市规定必须采用一定比例的竖向预制构件才能认定为装配式建筑，有的省市只要用了部分叠合板、部分楼梯或阳台就可以认定为装配式建筑。另外，对于预制率、装配率和预制装配率等关键指标，各省市都有自己的计算规定。因为缺乏统一的评价标准，甚至出现了“为装配而装配”、为应付考核而“假装配”的现象。

3.新型装配式建筑结构技术难度大，存在“绕过结构主体”现象

装配式建筑是一个系统工程，从结构主体到机电安装、装饰装修，从水平结构到竖向结构，从地上结构到地下结构都应该以建筑为载体，通过标准化设计、工厂化生产、装配化施工和信息化管理，最终实现智能建造。现阶段，钢结构围护体系、节点连接、抗裂、隔声、外露梁柱等关键问题仍难以解决，技术瓶颈难以突破。装配式建筑中 PC 构件的连接及其防水、保温性能还有待提升，同时其可靠性和耐久性，仍是国内外研究问题的关键所在。不少地方缺乏创新意识，采取拼凑装配率的方式规避主体结构装配，继而影响装配式建筑。

4.装配式建筑行业技术型人才紧缺

受传统建筑影响，装配式建筑行业面临着人才紧缺的问题。一是我国高校所开设的建筑专业大多没有涉及到与预制装配式建筑有关的课程和内容，同时由于在此领域内的研究力度并不高，相关资料难以搜集，导致很多想要学习装配式建筑理论知识的人不能在短时间内得到进步；二是由于我国装配式建筑还处于起步状态，实际装配式建筑工程较少，因此很多建筑人员都缺乏在装配式建筑施工方面的经验，既不能充分掌握装配式建筑技术，更不能熟练掌握装配式建筑设备 ；三是虽然装配式建筑的发展大幅减少了建筑工程的所用工日，但也对建筑人员的综合素质提出了更高的要求，同时由于装配式建筑在竣工后需要定期进行维护，因此对于维护人才的需求也成为了严峻问题。

5.装配式建筑设计领取缺乏全局思维

受人才资源限制，目前我国在装配式建筑的设计领域并没有处在领先状态，且一些设计人员尚未厘清装配式建筑的生产、加工及施工等过程，同时缺乏建筑全局的设计思维。这就导致大多数装配式建筑工程在实际施工过程中都会出现预制构件的二次拆分现象，不能将装配式建筑的高效特点发挥到最佳。

6.国家和行业技术标准与团体标准的衔接出现脱节现象

自2016年起，住房和城乡建设部不再新批国家和行业技术标准，转而鼓励团体标准和企业标准的发展，除涉及质量安全的强制性标准外，一般技术标准退出历史舞台。但由于国家和行业标准与团体标准缺乏衔接，多数企业和专家还在依赖国家和行业标准，致使团体标准的推广应用面临巨大的阻力。加之团体标准编制门槛较低，数量偏多，重复编制现象严重且缺乏权威性认定，因此，在推广应用装配式建筑新技术时还需要编制众多的地方标准并进行多次的专家论证，严重影响了技术的创新和科技成果的推广应用。

7.未构建完善的产业化管理体系

产业化管理是发展装配式建筑的基础，是决定整个装配式建筑行业发展的上限。但从实际的建筑市场来看，我国仍未构建起完善的系统化、产业化管理体系，使得整个产业链存在严重的不协调问题。此外，随着市场竞争的日益激烈，一些小企业更加缺乏足够的资金和管理能力来开展装配式建筑建设，如何保证中小企业的发展，确保建筑市场更加公平，也同样成为当前装配式建筑所面临的一个发展瓶颈。

8.装配式建筑的成本核算缺乏“全社会成本”理念

装配式建筑的成本测算也是一个系统工程，成本内容既应该包含直接成本也应该包含环保成本等社会成本，但在实际运作中，相关企业往往只注重直接成本，忽视了社会效益和由此带来的资源节约。因此，在采用装配式建筑技术时，仅仅满足于符合当地的最低装配率要求，造成了装配式建筑的发展成为一种政策压力下的被

9.对于高端产品市场的定制化需求存在一定局限性

行业发展初期，产业链上下游之间存在信息差和资源差异是获取项目的隐性壁垒。随着行业日渐完善，制造业竞争依靠规模化生产及柔性生产，大规模实现定制化需求是这个行业生存能力的最大挑战。

06

未来绿色装配式建筑趋于

工业化、数字化、智慧化

随着环保、人口、技术等多方面因素影响，建筑业变革大潮已经来临，装配式建筑发展，建筑工业化变革势不可挡。现阶段，装配式建筑技术通过不断创新，提升装配式建筑产品性能和质量，提升企业产品竞争力。未来，建筑建造体系与产业必将超越现有模式与工业形式范畴，实现装配式、工业化，并逐步进入数字建造、智慧建造。

1.新型绿色化装配建筑体系将被广泛应用

绿色化装配式建筑是建筑工业化、产业现代化发展的最重要标志，新型绿色化装配建筑体系必然在未来广泛应用。

我国“十三五”规划纲要提出，必须牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，其中绿色发展成为贯彻《纲要》通篇的主基调。建筑业是三大高能耗行业之一，必须践行绿色发展之路。

常见的钢筋混凝土材料在生产过程中会产生大量的粉尘影响环境，而且混凝土原料在开采过程中会破坏当地的环境。当前发达国家正在重视发展以复合结构体系、钢结构、钢/塑结构、木结构等为主的新型绿色化装配建筑体系，其目标是使装配式建筑从设计、生产、运输、建造、使用到报废处理的整个建筑生命周期中，对环境的影响最小，资源效率最高，使得建筑的构件体系朝着安全、环保、节能和可持续发展方向发展。

2.装配式超低能耗建筑是未来发展方向

在建筑业的碳排放中“贡献”最大的是建筑运营过程中产生的能耗，超低能耗建筑因其能源消耗低，有利于实现建筑业的碳中和而备受关注，我国多个城市已出台超低能耗建筑的地方标准和鼓励性政策。采用装配式建造方式可以大幅度降低建造过程的能耗，建设速度大大提高。同时，保温与建筑结构的一体化反打混凝土工艺提高了隔热层的施工质量及建筑的安全性。因此，装配式超低能耗建筑也是装配式建筑发展的重要方向。

3.未来装配式建筑可进行个性化定制

随着互联网技术和建筑业不断融合，未来装配式建筑可进行个性化定制。个性化定制成本和建筑规模密切相关。未来基于网络定制装配式建筑（NCAB）的主要模式包括：定制环境内部的网络化，实现定制过程的住宅装配；定制环境与整个装配企业的网络化，实现定制环境与企业产业链信息系统等各子系统的装配交易；企业与企业间的产业链网络化，实现产业链上下游企业建筑资源的共享、组合与优化利用。可以预见，随着产业互联网迅速发展，将给建筑界带来装配式建筑定制网络化的新变革。

4.未来将推行一体化建造、工程总承包

2019年住建部、国家发改委联合发布《房建和市政工程总承包管理办法》，明确鼓励采用工程总承包方式，为装配式建筑发展铺道。

根据日本产业化经验，在发展初期，社会化程度不高、专业化分工尚未形成的条件下，只有通过培育龙头企业才能使技术体系和管理模式逐步成熟，发挥各种大型专业企业的领军作用，带动全行业的发展。装配式建筑从设计、建造到施工的各个环节，都对从业人员提出了更高的专业技术要求，因此，拥有一支专业化的、协作化的工程总承包团队尤为重要，在研发设计、构件生产、施工装配、运营管理等环节实行一体化的现代化的企业运营管理模式，可以最大限度地发挥企业在设计、生产、施工、装配、管理等一体化方面的资源优化配置作用，实现建筑绿色制造“全生命周期”的可持续发展。

5.形成标准化、规范化的行业发展体系势在必行

现阶段我国装配式建筑构件标准化、通用化程度较低，通用体系是采用定型构件的方法，以部品构件及连接技术的标准化、通用性为基础，一个构件厂生产的构件能在各种类型的房屋之间互换通用。通用体系适合组织构配件生产的专业化和社会化，是更有利于高度机械化、自动化的工艺，是一种完美的工业化形式，必然是未来发展趋势。

建立标准的建筑设计体系，对预制构件的多样性进行合理统筹、控制，实现预制构件的通用性和互换性，并对不同构件作标准化、模数化，加快设计速度和施工效率。同时加强区域合作，消除合作壁垒，加强核心技术的研究和突破，加大知识产权保护和管理，形成适合我国国情的装配式建筑技术体系和规范体系。