重磅!房企建企活下去的拐点来了!房建市场将面临三大变化......
火爆的花生
2022年11月17日 10:37:17
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央行、银保监会11月13日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,通知中,主管部门主要围绕六个方面发布了16条政策:       保持房地产融资平稳有序


央行、银保监会11月13日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,通知中,主管部门主要围绕六个方面发布了16条政策:      
  • 保持房地产融资平稳有序
  • 积极做好“保交楼金融服务”
  • 积极配合做好受困房地产企业风险处置
  • 依法保障住房金融消费者合法权益
  • 阶段性调整部分金融管理政策
  • 加大住房租赁金融支持力度等方面部署工作

   


这一重磅金融政策,堪比2008年“四万亿经济刺激计划”,给予了房地产、建筑企业继续“活下去”的解药。

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“金融16条”6大特征

企业“活下去”的拐点来了


在最近的1个月里,陆续出台的系列政策,市场信心不断被修复。


首先是二十大报告为房地产、建筑业、供应商企业的未来5年的发展指明了方向。


其次是供销社回来了。其实,供销社一直都存在,但再重提和发展供销社,目的是为了强化供应链、保民生、助三农,为经济发展营造良好的环境。


再次是疫情防控20条的出台,进一步简化、优化防疫管控措施,资本市场给予了积极回应,股市全面上涨。


11月13日“金融16条”新政,可谓是2020年8月份“三道红线”以后,面向房地产行业的又一项重磅的金融纾困政策。 上述一系列的举措,用通俗易懂的话来说,这一政策给房地产企业、建筑企业吹了一口仙气,相关产业链企业都迎来了“活下去”的拐点。


广联达数字建筑供应链研究院认为“金融16条”的出台有6个方面的特征:


1、 纾困方式转变:从救助房地产行业向救助企业的转变


     

2020年以来,大量的百强房企爆雷,导致房地产行业跌入冰点,债务违约不断,导致消费端市场信心不足。


为此,国家出台了一系列的房地产调控政策,诸如“降低贷款利率”、“降低购房门槛”,但收效甚微,房地产企业的现金流依然捉襟见肘。


本次“金融16条”,从6个方面围绕房地产及产业链企业进行金融纾困,16条举措直达具体的项目/企业,让房地产企业“活下去”有了希望。金融机构也不再畏手畏脚,而将更遵从市场化、法治化原则,帮助企业纾困。


2、 房地产的经济支柱地位依然存在


著名经济学家任泽平表示,房地产是周期之母,国民经济第一大支柱行业,稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。


这一轮大部分的民营房企可能出清,但是中国城镇化还有15个百分点的空间,将会重演剩者为王的故事,类似2015-2016年的钢铁煤炭逻辑。


3、 重塑消费端市场信心,“保交楼”政策重燃消费者希望


     

除了银行输血之外,“保交楼”有助于快速恢复市场信心,让有购房需求或者改善型住房的人,消化市场存量房屋。


文件指出,“依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放‘ 保交楼 ’专项借款、封闭运行、专款专用,专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。”


“保交楼”政策的兜底,无疑给有真实购买需求的人,提供了最大的保障,同时也有利于民营房企快速实现去化。


4、 纾困对象一视同仁,利好民营房企


     

在此次“金融16条”中明确提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。同时,“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年。”


过去,旱的旱死,涝的涝死,民营企业融资难,如今纾困一视同仁,对于民营房企重拾信心,快速扭转局面有重大利好。


5、 扩大纾困对象


     

除了针对房地产企业之外,建筑企业也被纳入考察范围。文件中指出,“鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上,优化建筑企业信贷服务,提供必要的贷款支持,保证建筑企业融资连续稳定。”


除此之外,对于项目类型的纾困也扩大到了兼并收购以及租赁市场。文件中具体指出,“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。”


“鼓励金融机构按照市场化、法治化原则,为各类主体收购,改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。”


6、 更为精细化的纾困政策


此次金融纾困政策另一个特征便是强调“一企一策”、“一项一策”,防止了过去一刀切的做法,更强调市场化、法治化原则为各类企业、项目提供金融支持。


比如,文件中指出,“金融机构要合理区分项目子公司与集团控股公司风险,在保证债权安全、资产封闭运作的前提下,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。”

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“金融16条”来袭

预测房建市场3大变化


2022年接近尾声,各家企业正值战略规划的阶段。对于下一年,我想每个企业会有自己的判断,该乐观还是该谨慎。        


原有的“保守”,可能也会适当的放开。比如,行业里优质的房企原来评估兼并收购项目时,可能会趋于保守,考虑现金流充裕度再决定是否纳入囊中,如今可能会适当放开一些。


过去,难以融资的中小房企,尤其一些本地化房企,也会得到极大的纾困。尤其是一些建筑施工单位,由于没有抵押物,融资较为困难,当前“一视同仁”之下,企业的资金面也会大大的得到改善。


对于上述的情形,大胆预测接下来的变化:


       

1、 采购商复工复产赶进度,充分用好“1年展期”


       

短期里,房企的资金流相对而言,不再那么捉襟见肘。以时间换空间,让房企、建筑企业获得了喘气的机会。


同时,“保交楼”必然会有大量的工程复工复产。因此,要在1年展期里最大限度的实现交付,房企、建企撸起袖子加快干是必然。


2、 集中式“保交楼”,产能会出现短暂紧张


       

集中式的“保交楼”以及集中式的复工复产,对于头部供应商的产能会是一个较大的挑战。在此,给予采供双边客户的建议如下:


采购商: 一是与供应商保持密切联系,确立产能排期。二是储备“备胎”供应商,毕竟疫情还未完全结束,采取就近原则,获取本地化的供应商资源。


供应商: 梳理采购商复工的在建项目,按周刷新项目进度,刷新供货节点,确保企业的排产合理化,最大化的实现供货。同时,积极开拓代工生产合作伙伴,在采购商允许代工生产的基础之下,实施保供。


3 、民营房企又“真香”了,将会更重视供需关系可持续性


       

俗话说,三十年河东,三十年河西。有奶便是娘,谁能给订单,还有良好的款项结算,那就是大爷。这两年,“民营房企不香”成为了行业共识。在金融纾困政策之下,民营房企一视同仁,又回归到了“真香”界。


曾经,你对我爱答不理;如今,我让你高攀不起。经历了这一轮洗礼,我想供需之间都会变得更理性,更重视彼此之间的合作关系的可持续经营。

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“活下去”向“活得久”迈进

房地产进入真正管理红利时代


房地产自2008年之后,一路高歌猛进,2020年“三道红线”急踩刹车,让诸多房企把“活下去”作为最高标准。


如今,金融16条让房企、建筑企业有了喘息机会,以时间换空间,赢得翻盘的机会。经历这一轮的调整出清,相信房企、建企经营者变得更理性。


万科郁亮曾说,房地产进入管理红利时代。当企业在生死边缘时,谋求管理提升已不被放在第一位,而如何快速去化,获得现金流活下去才是首要目标。


相信随着市场信心的逐步恢复,如何“活得久”会成为诸多企业的命题。


房地产、建筑业来看,提升管理水平,有2个维度会格外重视:

一是管好现金流;

二是夯实供应链。


其实,当教培行业洗牌时,新东方充裕的现金流让俞敏洪从容转型直播电商;当万达低价甩卖万达广场时,却让万达起死回生,几年的转型蛰伏,让王健林2022年度又重返胡润百富榜内地房地产首富。上述操作,都进一步验证了管好现金流的重要性。


这两年中美博弈、疫情,让我们深知供应链安全性的重要性。当房企、建企陷入困境时,才深知供应链的重要性。企业的战略落地都需要供应链的支撑,在高质量发展、绿色转型的大背景之下,重塑供应链的竞争力迫在眉睫。


结语


“金融16条”是一个重要节点,也是一个扭转局面的标志性政策。


这一次,我们认为“拐点”到来,并非房价拐点,而是企业“活下去”的拐点到来。这16条金融政策细致入微,涵盖了不同企业类型、不同项目类型、不同群体,可谓是全面、接地气。


“保交楼”重塑了市场信心,假以时日房地产市场也逐步会走向正轨,管理红利时代也会真正的来临并落实到每一个“活下来”的企业管理之中。





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