[摘要] 随着国内综合商业项目的大量推向市场，在解决了人们消费娱乐需求的同时，也有很多问题出现，综合商业体如何能更好的服务于市场的需求也逐渐浮出水面，要解决这个问题，似乎回到最初的如何开发综合商业上更合适，作为综合商业体的一部分，机电的设计配套也发挥着非常大的作用，作为设计控制环节的机电顾问角色，也应该在其中发挥应有的作用，经过思考，拟出了前面这个标题。 这是一个不吸引人的标题，但是考虑写这个题目已经有一段时间了，为什么没有动？是因为商业项目设计控制这个题目不知道从哪里写起，感觉很繁琐，逻辑主线不是那么的清晰，项目配合的时候大家总认为机电设计是一个跟随性的配合设计，基本是跑龙套的角色，没有什么特别要说的！
[摘要] 随着国内综合商业项目的大量推向市场，在解决了人们消费娱乐需求的同时，也有很多问题出现，综合商业体如何能更好的服务于市场的需求也逐渐浮出水面，要解决这个问题，似乎回到最初的如何开发综合商业上更合适，作为综合商业体的一部分，机电的设计配套也发挥着非常大的作用，作为设计控制环节的机电顾问角色，也应该在其中发挥应有的作用，经过思考，拟出了前面这个标题。
这是一个不吸引人的标题，但是考虑写这个题目已经有一段时间了，为什么没有动？是因为商业项目设计控制这个题目不知道从哪里写起，感觉很繁琐，逻辑主线不是那么的清晰，项目配合的时候大家总认为机电设计是一个跟随性的配合设计，基本是跑龙套的角色，没有什么特别要说的！
但是这个世界总有些人希望通过努力来改变世界，我们有幸参与不同商业项目的设计开发，从中摸到了那一堆乱麻的绳头，并按图索骥，最终形成了一个完整的处理商业地产设计控制的策略手法。这一整套手法最先在上海某项目实施，其策略思路得到印证之后我们在其他项目进行推广，已经形成了我们卓展自己的工作范式，并且得到了很多有项目开发经验的业主方的认可！
本篇意图通过轻松的表述汇总出商业综合体设计控制的完整脉络，在当前地产行业整体进入下半场，项目开发开始真正注重品质的时候，这样的开发思路恰逢其时！
一、引子
笔者从事设计和顾问工作的近二十年中正是中国地产业狂飙突进的时代，其中也包括了城市商业综合体，在各个项目关注造型、指标、成本、进度的时候，产品质量通常是被有意无意的忽略了，直接看得到的产品质量都可以视而不见，那么隐藏在项目开发运营整体寿命中的很多因素就当然可以忽略了，这其中就包括商业综合体机电配置从设计前期如何考虑的部分。
如果你是地产从业人员，对于商业中机电设计配合工作，都或多或少应该接触过，总体上在开发过程中它是不被重视的，也许你已经习惯了，在国内做项目就是这样子的！
以前在项目配合过程中我们都把自己摆放在一个被动配合的位置上，面对业主方要求进行机电相关设计配合的要求的时候，大体是等建筑提供相关条件之后进行按部就班的配合设计，参照规范执行即可——这种被动式设计在项目实际运营中发生了很多问题：
诸如以上的问题比比皆是，可能我们都司空见惯，对于工程来说，前期和后期解决问题的成本是数量级的差异的，只有前置性规划好相关问题的解决办法或者应对思路，后期就不会陷入被动和混乱之中，因此，我们认为机电顾问的设计服务更倾向于前置控制性的设计服务工作，让项目开发是可控制的、可预期的。
对于商业综合体项目的机电设计控制，随着地产业从粗放到精细、从规模到效益、从速度到质量的整体转变，质量和产品思维成为指导思路之后，我们总结的相关的一整套体系化的手段和策略正当其时，这里试着用比较浅显的语言做一番表述，让更多的人能理解和接受。
二、我司针对设计各阶段的工作内容控制
（一）方案阶段
方案是项目开发环节的重中之重，某种程度上比施工图设计还要重要。为什么这样说？我们把项目开发比作手机、手表这样的消费品来看，方案阶段是产品方向的最关键环节——方案阶段的工作决定了产品规划的定位和方向，也在第一时间确定了产品总量以及与建筑结构衔接的最主要关联关系，我们理解方案阶段要完成三件事：
1、总量控制：这个包括机电指标确认、面积核算、总量估算几个部分，有些时候有些项目对于方案阶段控制指标总量不够重视，总认为前期不重要，实际上这个想法是不对的，建筑综合项目是一个多专业交叉的事情，机电的总量影响主要建筑机电用房的位置和土建条件，也影响与市政管理部门之间的审批流程的衔接；
2、功能匹配：这是机电设计的关键所在，项目如何定位？是否有主题？有定位有主题的产品匹配什么样的机电系统？为什么要这样匹配？匹配多少？所有这些疑问都要在这个环节予以解答，比如：
3、落地实施：这个是通常容易被忽略的地方，过往项目开发认为机电在方案阶段不重要，后面有的是时间，但是要做好项目如果在方案阶段做不好落地实施的工作，后续就有无穷的麻烦等着你：
（二）扩初阶段
刚才说了，方案阶段是设计控制环节的重中之重，如果方案阶段能够有效做到前述的几个大的环节能够有效控制，扩初其实是不太需要业主参与的技术细化的环节，这个阶段的工作通常由机电顾问完成，或者由设计单位完成，机电顾问提供专业复核工作：
（三）施工图审核控制阶段
施工图审核控制主要抓几个环节：
1、国家标准制图要求是否达到？
这个问题很简单，对于表达深度达不到项目需求的，对于错漏碰缺的问题，按照国家规范执行即可；
2、方案阶段业主方对于项目中希望实现的地方是否在图纸中有落地？
这个是我们需要认真关注的地方，具体的项目中业主方的需求通常是根据项目自身情况以及业主方针对项目的特殊要求，只可能是属于这个项目独有的要求，这个就需要顾问的认真负责才能实现，比如：
3、从问题的核心点出发考虑设计是否有问题？
（四）招投标阶段
对于招投标，这个阶段主要完成对于机电总包单位的招标技术评估（含电梯、甲供设备、变配电工程等），是站在业主方的立场上通过专业性的技术评估提供对于不同投标单位的综合评比工作。
国内项目开发过往是一种比较粗放的程式，这个也包含在招投标过程中的技术评定环节。这既有历史的原因，也有我们国内现实的原因，随着国内项目开发的规范性进一步加强，专业性的评标工作对于机电顾问的服务需求会进一步加强：
1、对于招标界面的界定：
这个界定工作包含土建总包与机电总包之间的界面，土建和机电之间的工作谁是主责，谁是配合责任，哪些工作包含的费用在谁的责任范围内；
2、对于招标产品的技术描述：
这是基本功，需要定期对于市场的主流产品进行技术摸底，综合主流产品的技术特征编制适合的技术标准；
3、对品牌推荐：
对于主流产品的生产、供货、供应及售后维护进行摸底，综合各种因素之后提交业主方可接受的品牌范围；
4、对承包单位进行技术评估
在上述工作基础上对于业主方拟招标的综合机电以及独立工程包提供专业的技术评估工作，供业主方最终进行决策。
（五）施工配合阶段
此阶段的工作是前期案头工作在现场实际实施过程的实现以及检验的过程，机电顾问在此阶段主要提供三类服务：深化设计审核、材料进场审核以及现场问题解决：
1、深化设计审核：
这是对于之前施工图设计落地的保障环节，现场实际施工的过程中通常会出现几类问题需要处理：
2、材料审批：
之前招标阶段确定的材料、设备的规格和品牌在施工阶段进场时需要进行技术复核，进行质量把关，确保现场送审的材料设备是之前招标确定的品牌以及规格，此项工作通常需要专业的人士提供专业的审核意见；
3、现场巡查：
现场施工过程中通常会遇到功能性调整、面积调整、施工问题等等，这个需要机电顾问的专业人员定期赴现场进行巡查，针对现场施工问题进行问题发掘以及提出整改意见。并对现场突发情况提出专业性的应对解决方案。
（六）调试验收阶段
此阶段作为项目的最终收官阶段，通常被很多人忽略，当然这也是有原因的，只要前期设计方案合理、扩初到位、施工图设计完整、招标控制严密、施工有序，那么最终调试验收顺利推进就是水到渠成的事情。
问题是前面所说的“只要。。。”其实是很难完全保证的，在目前项目开发不断加快进度和节奏的情况下，很难确保前面的每一个环节都能做到完全的天衣无缝，那么最终调试阶段的工作就是最后的保证手段了。
对于顾问方来说，调试需要替业主方把控下面几个方面：
相信如果能做到上面几点，有关调试的问题大体都能快速解决，或者起码找得到解决问题的途径。
以上是综合商业项目中在全开发周期机电设计实施有效控制的大体内容，只要在项目配合中按照上述思路推进相应工作，大部分的综合商业的配合就不会出现大的漏洞。实际上不只是综合商业，只要是综合体项目，按照上述思路，也是相同的解决问题途径。
三、特别关注
前面说了，只要大体按照前述重点进行设计控制就不会有大的问题（具体项目设计控制方面，我司有完整的内部节点控制环节），但是对于我们负责项目的业内人来说，没有大的问题就可以了吗？当然不是，以下我们谈几个在综合商业中不断被提及但是总是难以彻底解决的几个问题，我们总结了相关经验，在这里分享：
1、综合商业的餐饮处理问题
商业餐饮可以说是综合商业最为头痛的问题，它不仅仅是机电的问题，也是土建、工程、营销、市场等等环节及部门共同关注的问题。
如果你是地产从业人员，对于商业中餐饮异味导致的整改、对于施工过程中餐饮布局的调整、对于开业之后增加餐饮的调整、对于改造中增加餐饮的需求，都或多或少应该接触过，也许你已经习惯了，现阶段商业项目开发很常见。
以前在项目配合过程中我们都把自己摆放在一个被动配合的位置上，面对业主方要求进行餐饮相关的空调、通风、消防、排污方面的设计配合的要求的时候，设计方总是要求业主方先拿出餐饮落位的布局。某种程度上这是常规项目的配合流程，要求并没有错！这时候业主方可能会有餐饮的落位信息，（为什么说可能？是因为对于一个项目开发来说，前期很难预测未来商业体中哪些部位可以作为餐饮的布局，这时候或者业主方的营销部门还没有概念，或者只能给出一个概念位置，所以说可能），实际这时候的这种布局完全不具备实际价值，顶多只具有参考性，或者连参考的意义都没有——话好像狠了点，但是事实就是这样的！
面对这样的要求，业主方的设计管理人员通常也是很无奈，他自己手里也没有布局，在这样的情况下要求设计者配合，也是有些强人所难了，这种情况下，业主方或者临时请营销部门给出一个布局或者根据自己的判断做出一个布局，这样就可以要求设计方推进工作了（我们总是先把眼前的麻烦处理掉再说！），接下来呢？笔者也曾经在项目会议中见过设计单位的设计师向业主方抱怨——已经做了5遍的配合设计了，什么时候布局能够锁定？这一版是最终版吗？如果还是不能锁定，以后不会来开会了！此时业主方其实也是很尴尬的，也很难再向设计方提出更多的要求了！这是以前笔者曾经经历的项目会议，我们都认为设计方的发泄合情合理，业主方的要求不合理，是不是很熟悉？如果你是参与过商业项目设计开发并且和餐饮相关的时候应该不陌生。
那是不是业主方要反复折磨设计方来开心呢？当然不是，是因为业主方也没有办法！项目进度摆在那里，设计审批、备案、施工许可、施工过程中的设计修改、招商过程中的设计修改等等，都不容许在设计阶段有漏项，偏偏商业项目变化大、商业项目需要餐饮拉人气、商业项目需要做效果，所有这些都不容许设计随意布置餐饮布局，破坏商业整体布局，但是设计前期恰恰餐饮的落位条件最是无法确定的，这样的矛盾导致设计管理方在这个问题点上非常困扰；
我们提出主动配合的观点，按照前置100%餐饮比例分析实际项目的实现条件，需要整合建筑、景观、工程、营销、物管等各部门的意见并把相关意见整合在餐饮的处置设计中，在项目的实际实施中有效解决了上述问题的困扰；
由于涉及较多的细节讨论，本文只不过强调我们进过痛苦的经历和认真的思考，已经形成了解决商业综合体餐饮顽疾的一整套策略和手段，在实际项目实操中取得了良好的效果，深的业主方的认可！
2、综合商业的配电指标问题
综合商业的另外一个问题是配电指标难以确定，只要参与过综合商业项目开发的机电口同仁通常都有一个困扰，变压器指标难以确定，并非专业人员计算不准确，而是商业项目功能业态都在变化中，如何确定面积指标是一个非常头疼的问题，指标过大造成浪费，指标过小很难满足运营需求、并且后期改造也非常困难，包含本身项目空间的预留以及向电业单位申请电量的困难，针对此问题，我们总结了这样的应对思路：
（1）在有商业策划指导的前提下，按照指标确定来总计总用电量，指标的确定用规范、过往项目实际使用数据综合来确定；
（2）在没有商业策划的条件下，对于影响商业项目的餐饮进行匡算（上一个主题已经讨论了最大餐饮如何确定），按照实际运行项目餐饮用电指标反过来确定设计项目的餐饮用电指标；
（3）对于变压器的确定，仍然参照项目数据进行核准；
对于商业项目用电指标控制的环节，其实归根接地考验的是一个设计顾问团队的项目经验整合能力和实际项目运营之后的大数据收集能力，并将其返回应用在新开发项目上的能力。如果团队有心并且长期坚持关注实际项目营运的数据，那么提供这样的指标并给出合理的逻辑并不是一件难事！
3、综合商业的通风利用问题
这个问题过往是一个没有答案的问题，涉及到建筑本体如何利用自然通风来解决室内空气品质以及降低能耗的问题。很多业主希望在项目中能够实现这样的功能，这个需求本身非常合理，但是受限于过往我们对于自然通风影响的机理理解不够，同时还没有很好的量化预测手段，造成在综合体中利用自然通风通常只能是建筑专业凭感觉开几个窗口了事而已。现在随着计算机模拟技术的演进，利用数值仿真的手段进行工况预测在硬件层面已经能够有所保证，同时，随着建筑房地产市场的变化，对于建筑产品的实际营运的关心也被逐渐提上日程，越来越多的业主方对于综合体在长期实际营运中会产生怎样的节能效果越来越关注。最近，我司在合作的成都某商业综合体在方案阶段就采用了计算机仿真的手段对于商业中庭空间实际利用自然通风的工况进行了方案前置性的研究，由于利用计算仿真的手段在机电顾问实操项目中较为少见，为便于理解，以下用图片辅助介绍最基本的工作流程：
（1）利用建筑的模型建立计算模型，这是计算仿真的最初始条件；
（2）其次按照室外有效风速进行室内热压及风压作用的室内温度、速度场分布模拟，这个需要多个数据的对比分析，以下是局部轴线剖面温度场；
（3）最后通过计算模拟给建筑提供在合适的位置进行开口开窗的条件。
有关利用计算机进行数值仿真的手段相信随着工具的成熟、业主方对于长期持有项目运营成本以及室内品质的关心会在今后的项目开发中得到进一步的应用。
四、写在最后
这些文字是我们在实际工作中的一些浅显的总结和体会，原本打算作为投标项目的的技术部分给业主方呈现——我们的投标文件通常过于严肃和专业，在项目投标中通常对于业主方的阅读来说可能是一种负担，基于这样的考虑，我们想提供一种相对轻松些的表述，方便业主方通过轻松的阅读来了解卓展是怎样在综合商业项目的全周期服务中如何利用专业技术在各个阶段提供服务的，通过在项目开发的六个阶段的不同关注点大致分解了机电顾问的工作重点和工作逻辑——关注前期定位、关注品质、关注运营、关注开发进度、关注成本控制，在这些关注点上展开工作，配合业主方对于综合商业的开发提供技术保障服务。
当然，也可以看出这样的设计控制对于其他类型的项目总体也是合适的。除了在第三点上我们特别提出了商业体开发的三个关注点：餐饮处置策略、配电指标控制、自然通风的利用，这是有别于其他类型项目的比较特别的地方。
商业综合体项目全周期设计控制的体系化的成果是公司全体同仁在近十年的项目服务中反复锤炼的结果，特别是陈秀娟发挥了非常大的作用；餐饮处置的策略源于陈秀娟、林剑锋在龙湖宝山项目中的探索；有关配电指标控制得到了施磊、严志杰对于万科项目的细致工作的支持；有关CFD仿真已经超出了公司的工作范畴，感谢沈博士（艳涛）的专业协助；所有这些点滴汇集起来成就了卓展这样一个自由而开放的平台，借助这个平台我们尝试对这个行业做出一点贡献，共同推动地产在中国的发展！
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某商业综合体设计
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知识点：商业综合体机电顾问设计控制
