#1 竣工图绘制要点

竣工图是各项建设工程在施工过程中，根据施工现场的各种真实施工记录和指令性技术文件，对施工图进行修改或重新绘制的，与工程实体相符的图。

竣工图相对施工方角度来说，它的最重要作用就是工程竣工结算的重要依据， 目的利益最大化。

①竣工图绘制的方法：a施工图基础上修改；b重新绘制。②不同绘制方法的利弊：

竣工图最终使用用途(对甲)：

只是备案存档用途：此类用途竣工图实际操作2种方式，a施工蓝图基础上修改为竣工图，简单不细分析；b重新绘制竣工图，因不涉及工程竣工结算，满足当地档案馆竣工图备案要求，满足业主、物业或运营方存档，后期检修、维修功能即可，当然在时间精力允许前提下还是推荐图纸质量越精细完善越好。

既要备案又要做结算用途：此类用途竣工图必须重新绘制，依据施工蓝图为基础，加入过程中的所有设计变更、洽商、签证等图纸能体现的变更项，根据项目部提供的最终完成面尺寸反馈，重新调整相关图纸，最终保证竣工图与现场实际做法、尺寸相符。

合同类型分析

费率标合同

定义：1.业主规定所要执行的地区定额；2.投标单位根据对地区定额的了解，结合市场行情，参考企业定额填报人工单价、管理、利润、措施费、规费、税金等相应的费率进行投标报价；3、工程量、工艺做法等按实决算。(EPC)

绘制原则：1、各专业使用的吊杆、支架等安装示意图；2、各专业的墙面开槽、楼板开孔等安装示意图；3、详细体现接线盒安装位置；4、配电箱、空调外机设备等土建基础示意图；5、体现防火封堵位置及施工示意图；6、合理增加管线工程量。

总价闭口合同

定义：1、合同约定承包范围内工程量，以及完成该工程量而实施的全部价款，俗称“闭口合同”；2、合同签订，除业主增减工程量和设计变更外，总价一律不调整.)

绘制原则：1、原合同范围内，竣工图直接使用原施工图;2、设计变更图、签证附图、新增工作量施工图遵循费率标合同竣工图的绘制原则；

单价闭口合同

定义：1.根据业主提供的招标文件（投标图纸、工程量清单等），按业主要求执行的地区定额；2.投标单位根据工程量清单并结合图纸，按市场行情参考企业定额填报综合单价。

绘制原则：1、根据现场施工管线路径绘制竣工图；2、根据现场施工点位绘制竣工图；3、管线绘制会尽量合理增加工程量；4、平面图回路与系统图保持一致。

绘制要点

①竣工图绘制的规范操作：绘制竣工图的方法根据国家现行有关规定，在实际工作中，竣工图大部分是以施工图为基础，以过程中各种设计变更文件、施工技术文件为补充修改依据而进行的。保证竣工图与现场实际做法一致，过程中的各种变更附图文件不丢项，所有完成面尺寸已经过现场复核并已重新调整（此项竣工图工作量最大，如不涉及用竣工图来工程量结算可以不做），把控住这些大项竣工图基本就能满足其使用需求。

②竣工图绘制的标准把控：a反映现场实际，b把控提交时间。

反映现场实际，竣工图绘制按照相关规范，能客观反映出施工结束后的实际状况；竣工图如有结算要求，所有装饰完成面尺寸必须根据现场实际返尺重新调整。

把控提交时间，根据甲方或项目部的要求计划时间，保证竣工图深度质量的基础上，竣工图一定要比计划时间再提前，要给竣工图检查复核预留充足时间。

③绘制竣工图的真正难点：绘制竣工图工作其实不难，只区别于工作量的大小，完成所需时间的长短，如果是深化设计过程中一直跟进此工程，同步分散着工作量，那工程完工时其实竣工图也应该同步完成了(但这情况也不绝对当然有特例)。

个人总结竣工图的真正难点是现场数据提供及审核不及时不完善不严谨，各审核口径需求也不统一不明确，尺寸数据不严谨会影响图纸尺寸也不准确，需求方向不明确绘制工作就总是多走弯路。

单价合同的电气竣工图为例

绘制：1、确定桥架走向、规格、高度、定位尺寸及衔接；

2、确定配电箱的定位尺寸及安装高度；

3、确定开关、插座、灯具等点位；体现不同规格的灯具、插座、开关；

4、确定施工图与现场回路是否有变更；平面回路与系统图保持一致；

5、确定各配电箱进线电缆规格；

6、设计说明、图例与原设计院保持一致，新增的图例需注释；

7、注释变更内容指令单编号；

 

 

核对：1、现场核对竣工图点位；2、现场核对配电箱开关规格及数量；3、现场核对照明开关控制及插座回路。

#2 站在甲方角度分析竣工图

①对竣工图的实际需求：

如果竣工图只是档案馆备案、工程资料存档、公司资料存档、运营方存档维修的作用，各个口径跟进满足其功能要求，只要各接收方把竣工图纸签字接收，那么在甲方角度，一般不会再单独有修改要求。

如果竣工图涉及实际工程量结算，与经济利益挂钩，甲方角度他必然是要重视的，相关审核部门必然也会死抠的，无论私下关系有多好，那其实都是表面的，甲方与乙方的关系，前提一定是不侵害各自基本利益前提下来维持的，一旦破坏这个底线一定不会再有“朋友”，毕竟大部分甲方不会冒着“丢饭碗”的风险为你担事。

②竣工图是否客观属实：

同样站在甲方角度换位分析，其对竣工图审核最关心的一定是图纸是否客观属实（a 竣工图纸与现场实际是否相符，b 图纸量与现场量是否吻合，c 能否满足相关部门最终结算要求），毕竟竣工图纸是施工方绘制的，所以现场抽检核实是必须的。甲方最忌讳是竣工图纸不客观属实，如果真核实发现你在做这个“小聪明”时，之前信任的基础立时会崩塌，后面所有的事请处理起来都会更复杂。

个人觉得项目追求盈利没错，但绝不是单纯靠竣工图放量这种“小聪明”来争取的，过程中的经营、运作、管理才是项目盈利的根本法则，避免“偷鸡不成蚀把米”的后果，要考虑深化设计返工的成本和时间是项目利润弥补不来的。

#3 针对审核方式的策略分析：

①审核方式的分析：

问题：部分甲方根据开发的项目都会单独成立一个项目公司，公司内各个职能部门齐全，审核流程较规范，成本、商务、工程等各个部门都要一起审核过一遍。

策略分析：这样的甲方竣工图审核，因参与审核部门较多，审核时间也较长，同样审核的问题也更专业，没办法审出问题怎么体现他们价值，当然确实需要调整的还要全力配合调整，不可调整的再协商，因涉及较多部门很难统一，只能私下协调，困难各个攻破。

问题：部分甲方项目单独找专业管理公司管理，这种情况竣工图对甲报审，一般会在现场报管理公司先审核，没问题后审计部门会再二次核实，最后才会报到甲方业主审核，而业主会不会再现场抽检，此事谁也没法把控。

策略分析：这样的竣工图审核方式，直接先让现场管理公司负责审核，看似简单方便了实则更难，想想甲方也是管理公司的甲方，在他的角度，过程审核不但要严谨还要按甲方要求死抠，因为谁也不知道甲方还会不会自己再现场抽查，在他的职责范围内工作不可能冒险失职。

②搞清“关系”再定策略：

甲方与乙方、人与人、事与事之间的关系理顺搞清，当然这个问题比较深奥不能只意会也无法言传，只能自己实际操作中去实践去体会去总结去成长，工作之间的人情世故最复杂但也最简单，看透想通即为简单反之即为复杂，因人而异但事在人为。

#4 针对审核意见的策略分析：

问题：“挤牙膏”式的回复审核意见；例如提交一版竣工图甲方回复几条修改意见，再提交一版甲方审核又提几条新意见，依次反复始终看不到竣工图工作完成的终点。

策略分析：可能是审核者经验不足，也可能是故意为之；前者可以建议审核时间可以再长一点，最好一次提完所有审核意见，如有此问题有改善就要理解，如还是这样反复那就是故意的，针对故意而为之，沟通了解其目的是为得利，还是上头有指令故意推延还是有其他原因，原因找到再针对性的制定对策。

问题：审核意见很病态；例如图纸尺寸与现场尺寸要毫厘不差，现场木饰面铝板石材分缝要与图纸分缝一致，图纸尺寸标注样式不统一，竣工图设计说明需要按照现场实际调整等等。

策略分析：这种问题不用过度分析，就是故意刁难，这种事不要急，尽量讲事实摆道理，毕竟竣工图不是造火箭更不是绣花，满足其算量结算功能是主要，当然时间精力充足也要高要求，最后再通过项目部把关系私下协调应该就能搞定。

问题：审核意见很客观；例如图纸尺寸与现场尺寸有误差十几公分的，材质索引错误的，增加的施工界面缺少相关部分图纸等。

策略分析：这种问题提出，客观实际，说明审核者是真用心审核问题了，需要虚心接受意见并修改，最后再核实完善重新报审，能遇到这样客观负责的审核者要学会多感恩。