房地产开发全过程成本管控重点
叛逆的红酒
2024年03月21日 09:42:19
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房地产内部运营管理红利时代。为达成经营指标, 精益运营 的操作流程就显得尤为重要。其中,降本增效的意识、精益成本的管控是实现经营目标的重中之重。 针对项目的不同阶段,我对精益成本的管控有以下几点理解: 一、土地阶段拿地前期的成本管控重点 1、前期当地政策的研究、分析 项目的前期研究是项目成本测算的基础环节。前期研究所获取信息是否全面、准确,对项目定位、产品方案、预计利润等环节至关重要,前期研究是成本管理的起始点,前期发展部需充分了解当地市场,掌握项目所在地特殊政策及规划要求对造价的影响,使该阶段成本目标能更准确的编制,达到预控的目的。具体需注意以下方面:

房地产内部运营管理红利时代。为达成经营指标, 精益运营 的操作流程就显得尤为重要。其中,降本增效的意识、精益成本的管控是实现经营目标的重中之重。

针对项目的不同阶段,我对精益成本的管控有以下几点理解:

一、土地阶段拿地前期的成本管控重点

1、前期当地政策的研究、分析

项目的前期研究是项目成本测算的基础环节。前期研究所获取信息是否全面、准确,对项目定位、产品方案、预计利润等环节至关重要,前期研究是成本管理的起始点,前期发展部需充分了解当地市场,掌握项目所在地特殊政策及规划要求对造价的影响,使该阶段成本目标能更准确的编制,达到预控的目的。具体需注意以下方面:

2、深入调查地块周边现状,施工组织难点,市政接口调研、报批报建风险点

当项目地块确定后,需要充分了解当地项目周边的工程现状、市政接口的要求、报批报建的基本程序和风险点。如果忽视了某一关键点,也会增加大量的成本,故在该阶段成本目标编制时,必须对上述关键点多加关注,进行预控。具体需掌握的事项如下:

二、设计阶段的成本管控重点

2.1、概念、规划设计阶段

本阶段的主要内容为:确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。阶段设计的优化阶段应邀请物业公司、项目部人员,会同设计管理部等相关部门共同参与、共同探讨。此阶段,设计中需关注的问题有:公建配套不可贪大求全、组团布置与规划应关注后期物业管理的长期成本,以及土地是否得到了充分利用等。

概念、规划设计阶段关注要点如表3所示:

2.2、方案及初步设计阶段

方案及初步设计阶段是规划设计阶段完成后的下个阶段,此阶段的设计成果主要包括以下内容: 建筑(体形、立面、平面、功能分区、节能方案)、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、 智能化工程 的方案。

此阶段设计的关注重点在于建筑本身以及景观方案。 同时,在这两个方面进行设计优化的难度也是最大的,成本与设计的矛盾往往会在此阶段体现出来。 因此,在涉及建筑方案的成本优化工作中,成本人员必须把握以下原则:

1)以客户需求与产品定位作为优化的基本准则。 不提违反上述准则的优化建议,但对超过上述准则的“过剩设计”应提出优化意见;

2)充分沟通原则。 涉及建筑方案内容的优化应充分沟通,充分了解设计的意图与目的,听取营销的市场需求分析;

(3)有理有节原则。 成本人员的“理”来自两个方面: 一是前述的客户需求与产品定位结论,另一个是项目的盈利能力。

(4)关注设计优化原则。 相对建筑与景观,设计优化在安装(水、电、消防、智能化)方面、地下室设计方面的空间会大得多,也会得到设计部门的大力支持。 在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。

表4方案设计阶段关注要点

2.3 施工图设计阶段

施工图设计阶段标志着设计阶段已基本完成,该阶段的工作成果直接用于指导施工。 因此,该阶段需要明确统一工程做法、各种部品及材料的选择及主要模块的建筑标准。 严格按照集团设计的限额指标的进行控制。

在众多限额指标中,必须控制以下9个核心指标:

三、无效成本控制

无效成本 是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本。 无效成本涉及设计、工程、成本、营销等各个业务环节,主要表现在以下方面:

控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法,控制无效成本需要公司各部门的共同参与,以促进成本结构的优化。具体的措施包括:
(1)设计方案优化,大力推广使用标准化及限额设计;
(2)加强施工图事前审核,做好图纸会审工作,减少设计变更;
(3)确定合理的施工技术方案;
(4)加强供应商考察,健全供应商评估机制,建立合格供应商库;
(5)严格执行现场签证制度,减少变更率;
(6)加大集中采购和战略采购,降低招标采购成本;
(7)加强部门间信息沟通,避免信息不对称造成返工、浪费;
(8)加强对历史项目出现问题的收集整理,并总结经验,避免后期项目再发生;
项目精益成本管控的重点在于前端,如拿地、定位、设计等阶段,如何提高该阶段的成本效率,最大限度的规避无效成本对整个项目的成本管控起着决定性作用。
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