我们最近跟一个园区总经理在沟通 产业、招商、定位的相关问题 。 沟通中,我分享了一个观点,他觉得特别有启发,还建议我们应该把这20多年的实践经验做成课程,分享给业内伙伴。课程不敢说,我们内部也在制作一些系列内容,以专题的形式呈现给大家,到时候还请咱们TOP卧虎藏龙的各位读者们多多指教。 说回到观点,就是——
我们最近跟一个园区总经理在沟通 产业、招商、定位的相关问题 。
沟通中,我分享了一个观点,他觉得特别有启发,还建议我们应该把这20多年的实践经验做成课程,分享给业内伙伴。课程不敢说,我们内部也在制作一些系列内容,以专题的形式呈现给大家,到时候还请咱们TOP卧虎藏龙的各位读者们多多指教。
很多人还在头痛如何运营好一个园区,但 城市已经进入到片区竞争时代, 而这显然一个更大挑战的运营难题。
园区 V.S. 片区
首先, 企业们可以通过共享降低成本 ,可以共享基础设施,以及共享设备,共享供应链等。
第二, 集群让招聘人才变得更加容易 ,人才一方面是成本,另外一方面也是收入。
更重要的是,当人们聚在一起时,他们就会 自动相互学习 ,特别是“隐性知识”的学习:当显性知识大致相当时, 隐性知识就是竞争的关键要素。
正是因为这些因素,很多企业特别 看重“在圈内” ,扎堆在一起 。
片区的体量足够大:一个片区以“平方公里”计,规模十几万到百万人口。
这样规模一方面 产业链的集成,可以形成特色鲜明的产业聚集区,促进经济效率的提升和创新活力的激发;另外一方面, 能够为片区内的生活配套( 居住、商业、教育、 医疗、娱乐 )等提供相对稳定的需求,有营造活力的 基 础。
在这样一个“打群架”的时代, 片区需要 通过规模经济和网络效应,形成 鲜明的、有差异化的产业名片 ,打造一个整体的片区“标签”,甚至在 公共空间上、在城市品牌上有自己的特色定位,进而 吸引更多的企业和人才。
我们跟罗氏Roche合作过一些项目。当时罗氏从一个年轻人都喜欢的网红打卡点——芳草地,搬到中关村附近。我们就问他们问 为什么。
罗氏给出的回答是:那一片区域聚集更多的是网红、消费升级的品牌与公司,而罗氏,作为一家医药企业, 气质更符合深科技企业聚集的中关村。
这一搬迁决定其实是基于片区产业定位/社群标签。
不过, 很多园区的思维方式还是单点孤岛式的, 在规划和运营时,考虑的就是园区本身,缺少对更大范围内的产业布局的“借势”。
而因为考虑的维度不够, 就 可能 导致资源配置不合理或重复。
我总听很多园区招商难,大环境的影响 的确 很大, 但其中一个原因也是思考不够: 园区都相差不大,竞争相同资源,没有特殊的杀手锏,实际运营是很有挑战的;再加上单点思维, 很容易忽视与周边环境和其他园区的协同,错失通过合作、借势等带来的发展机会。
如果园区可以站在更高的维度, 有点“片区”思维 , 思考自己如何才能帮助片区更好地去做产业聚集, 形成独特的产业名片, 就能更好地在竞争中脱颖而出。
“片区思维”
其实,每一个片区都有它独特的产业结构与产业发展逻辑。
我一直想象,在大数据时代,我们需要一张真正的产业地图。
产业地图
不仅仅是列出了产业创新要素,还更是一个相互连接的网络: 它不仅 对每一个片区上的产业/企业,人才结构/知识、以及空间场所有一个具体的数量上的认识;还 包括供应链、产业链、人才网、资金网,以及它们之间的连接与关系等等,是一个产业要素关系网。
比如,我们得知道,在这个片区,有哪些龙头企业?他们在什么行业?有哪些初创企业?有多少风险投资基金,有哪些孵化器,有什么高薪工作机会,有什么服务性的工作机会,他们的联系如何?片区内企业与外界的连接如何,人员、资金、信息之间的往来情况如何?现在的基础设施是否跟得上?租房市场是否能满足人员的需求? 要对真正起主导作用的城市经济,包括产业链结构,产业链关系,产业链博弈,产业趋势等等有深入的理解。
有一个著名的 “普莱斯定律”, 说的是在公司里,虽然 每一个人都很重要,但单单从“绩效”来看, 50%的成果是由参与工作的总人数的平方根数目的人去完成的。
那 如果我们将有100万人口的片区看做一家规模庞大的组织(虽然实际情况有所不同), 大约有1000个人(即100万的平方根) 可能就是这个片区经济活动的主要推动者。
这1000个人在社会经济网络中 掌握着关键资源,影响着资金和人才的流向,推动地区创新和经济产出。 他们可能贡献了该片区 50%的经济产出。
想象一下,如果可以追踪这1000位人才,这可能将是一个很重磅的产业发展武器。
当你用“片区思维”了解到了你的园区所处片区的大生态,就可以谋划园区的小生态位;
结合现有的基础分析整个生态环境的发展情况,考察历史性的演化规律,借鉴技术的发展趋势,对当前大环境中缺少哪些要素有一定的判断,思考在哪个生态位上布局是最有需求的,然后再谋划, 在园区规划上安排什么样的要素才是最有可能成功的。
其实这就像制定一项作战计划,你必须有一个
“全景时局图”
,然后在一定的信息下,制定出具有极强策略性和针对性的方案,并且这些方案必须是动态的,是可以跟随形势灵活变化的;同时它必须要从整体回到局部,然后又从局部回到整体,这样不断的循环,这个就叫片区思维。
过去20年,我们参与过1000多个产业地产的案子; 很多成功的园区之所以能够取得成功,是因为充分利用了大环境的“势”。
当我们将局部环境的不确定性建立在整体环境的确定性基础之上时,我们就能提高成功的可能性。
但如果你不去主动把握,只通过拍脑袋来决策,这个事情就会很危险。
片区思维下的空间布局
在“片区思维”下, 我们对“地标”的理解也会发生改变。
我们不再强调要通过“奇观”来吸引人的眼球,不需要靠浮夸的外表、昂贵的造价、流量的噱头来吸引入驻企业;我们会把更多的精力放在为企业创造“机会”上:更好的供应链体系;更创新的集群;更多更大的发展机会。
我们不需要强调单个建筑的突出,而是营造一个相互联系的社群,挖掘该地在科技上、 文化上、价值观上的“地标”。
比如,很多人去参观OpenAi在旧金山的总部, 但它的总部坐落在旧金山这栋看似普通的三层小楼内,外表平平无奇,没有太多可以看的。
一个有活力的片区, 重要内涵是“功能混合” ,这不是一种简单的堆砌和合并,是基于区域整体氛围的和谐发展的理念,形成包括科技大厦、科研机构、商务公寓、住宅及配套商业等在内的综合性科技集群、提升区域整体的竞争能力和营商环境。
区域内企业间可能是上下游关系,可能会形成或弱或强的互动效应,很多人一直在提“15分钟城市”的概念,其实这也是一个10-15分钟、联系紧密的产业网络——使企业间,甚至产学研领域具有共生共荣的整体氛围,为片区的可持续发展积聚能量。
这个产业网络具有孵化功能、服务功能,融资功能、投资功能、财务顾问功能、投资银行功能、资本运作等等功能,各个企业都可以在其中找到机会,更好地实现自己的目标。
当时深圳政府官员问了华为一个问题, 如果深圳要打造工业互联网的生态体系,是需要龙头企业,还是需要政府?
因为聚集了一定浓度一定规模相关企业的“片区”才能够把企业等资源真正地聚集到一起。