众所周知，一个楼盘在销售过程中，为了让房子卖得更好，往往会预先打造一个售楼处，让潜在顾客通过参观精心布置的样板间，来提前畅想未来在这里生活的场景，随之激发消费行为的发生。

图注： 售楼处不仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具（来源：图虫创意） ，回到正文

图注：县城的年轻人越多，越有潜力 （贵州榕江县村超现场，来源：图虫创意） ，回到正文

这便是人们通俗理解的“售城处”的定义与作用。

可能很多人会质疑，一个县城人口有限、资金有限、规模有限，真的需要预支银两提前打造一个“售城处”吗？ 万一失败怎么办？

答案是，必须！

在当下城市发展如此极化的时代，在县城 发展面临“非生即死”的局面下， 一个县城若想保有竞争力，必须要有“售城处”。

有它未必一定见效，但没它注定是慢性自杀。

年轻人对于一个城市、乃至一个县城的发展是非常重要的。只有越来越多的年轻人“入股”，一个县城才有未来。

下文， 我们将对县城所高度依赖的“年轻人”进行进一步的拆解。

▼图注：小镇青年消费潜力巨大（来源：图虫创意） ，回到正文

 

这些选择在或暂时在县城发展的人，可以是在外闯荡、有了见识、回归家乡建设的有志青年，可以是数量不多却对本地带动影响巨大的职业经理人与产业精英，也可以是已经半只脚踏进这座城市的本地大学、职教学校的学生等。 他们是“小镇梦想家”，是一个县城发展真正的希望与同路人。

这批人共同的特点是——见识过大城市的精彩，回归县城却多少有些无奈。

2019年中国社会科学院调查数据显示，三四线城市小镇青年中近半数曾在一二线城市生活与父辈们不一样的是，这一代小镇青年的受教育水平普遍提升明显，其中71%拥有大专及其以上的学历，这使得他们拥有更广阔的视野。

另外，随着移动互联网的普及，这些小镇青年更是抖音、 快手 及小红书的重度爱好者，在信息壁垒逐渐被打破的当下，他们可以轻而易举地在线上遇见一线城市的繁华。

▼图注：这一代的小镇青年，他们的学历普遍较高，而且拥有更广阔的视野 ，回到正文

 

这些见识过大城市精彩的小镇青年回流趋势明显。 据统计，他们平均在外生活3.1年后选择回到老家，逃不过与大城市“三年之痒”的定律。 虽然他们或因高房价，或因职业发展等种种原因选择回归县城，但见识过精彩世界的他们内心终究多少还是有些不甘。

对于这类“小镇梦想家”来说，他们既要稳稳 的 幸福，同时又向往不输于大城市的精彩。

▼图注：县城青年也向往 大城市的精彩生活 ，回到正文

县城的年轻人渴望都市的繁华，但原有传统的县城建设无法满足他们当下日益调高的“口味”。

见过精彩世界的他们，也希望在县城看到现代夺目的城市夜景，也希望在高档写字楼里奋斗青春，也希望体验到大都市的品质消费，也希望能不出远门听一场演唱会、看一次艺术展……

图注：县城的年轻人渴望繁华，也希望体验大都市的品质消费（温州瑞安吾悦广场） ，回到正文

 

要想实现上述生活，县城完全照搬照抄大都市是不切实际的，最优解便是打造一片“售城处”，即在城市中切一小块高度浓缩、集中承载年轻人都市梦想的地方，一块真正不输于一线城市的“小飞地”。

这个精心雕琢的“售城处”，代表着一个县城未来的发展方向与战略远见，更 代表 着 一个县城为欢迎年轻人所下的决心与承诺！

▼图注：售城处代表着一个县城的发展方向与远见 ，回到正文

 

“售城处”承担着县城吸引年轻人的重要使命。

对于大部分县城来说，“售城处”是县城人口“水池模型”开闸放水的初始动力，是引流聚智的核心载体。

图注：水池模型——只要单位时间内，水池中的进水量多于出水量，水池中的水位就会增长！同理，只要保障人口的“进水量（本地人口自然增长+外来人口输入）”>“出水量（人口流失）”，“人口池”中的“水位”就会增长 ，回到正文

 

也只有用超预期的“售城处”率先打动年轻人，才能让越来越多的年轻人一见倾心，“入股”县城，也才愿意在这里押注未来。

不仅如此， 随着年轻人的持续聚集，城市建设的滚动效应也将越发明显 ，通过“售城处”这个“点”可以有效带动县城这个“面”的品质提升。

▼图注： 售城处可以帮助县城抢夺人才（沐阳县，来源：图虫创意） ，回到正文

 

想必很多人一听到上述描述的“超预期”的生活场景，不禁眉头一紧。

看似美好，这要花多少钱，承担多少风险？ 这就不可回避县城的现实矛盾—— 巧妇难为无米之炊。

诚然，很多县城是缺钱的，也承担不起风险。 结合1994-2017年的统计数据，在全国五级政府中，县级政府的财政自给能力仅为0.46，比中央财政、省级政府、地级市及乡镇政府都低，处于最低水平。

图注：丰县 ，回到正文

不仅如此，由于受近些年经济新常态和减税降费的影响，县级财政弹性系数逐步下降到2017年的0.44，财政压力也进一步加大。

甚至更有县城因盲目追求“大而全”，反而全县举债。如贵州的独山县，因为没有充分结合实际，建了大量北上广都用不上的昂贵建筑，借债400多亿元，每年支出利息就多达数十亿元这样的现状之下，县城是既没钱又输不起。

图注： 贵州独山县水司楼 （来源：全景网） ，回到正文

 

面对这个必答题，“售城处”则是最具性价比的解决手段。

首先，它是试验田，投资成本可控。

“售城处”本身是在县城中选取一小块“飞地”进行实验性打造，侧重的是浓度而非规模。 结合全国目前的县城类似“售城处”的打造案例来看，一般控制在3～5平方千米，绝大部分控制在10平方千米以内。

正是由于这种点状开发而不是全域铺开，才控制了成本。 正是由于规模小，政府可快速调整，降低试错风险，对出现的偏差可及时补救。

图注：售城处是实验田，投资可控，整体效率高，容易出效果 （来源：图虫创意） ，回到正文

 

其次，整体效率高，易出效果。

由于规模小，开发周期也大大缩短，可以快速成型。 综上所述， 县城发展“售城处”是必选动作，是县城吸引更多年轻人“入股”的引流载体，同样也是县城可负担的高性价比的选择！

那么，结合县城实际，应当如何在有限的前提下，打造一个县城版的“小飞地”，做到小有小的精彩呢？

本部分将重点展开县城“售城处”打造的策略，具体将从在哪建、建什么和怎么用三大方面进行解读，使之真正做到在压缩成本的同时成为市民亲之、用之、乐之的人气中心。

图注：贵州榕江县 （来源：图虫创意） ，回到正文

好的选址是成功的一半 ， 那么究竟在哪里选择建设“售城处”最为合适呢？

答案是用增量空间带动存量空间提质是更优选择。 目前，中国县城类似“售城处”的建设案例发现，绝大部分的县城都会在城市新区进行“售城处”建设。

例如，慈溪的文化商务区、桐庐的迎春商务区、长垣的大学城片区等，无独有偶，均选在了城市尚未充分开发的新片区建设。

图注：长垣 ，回到正文

这主要是因为选择在新开发区建设具备以下优势：

能压缩时间成本。

新片区开发往往土地产权明确，政府或其委托企业主要负责土地前期一级开发便可快速推进后续建设。并且一张白纸好作画，便于规划和快速出形象。

图注：江西赣州于都县（来源：图虫创意） ，回到正文

 

而县城已有建成区域改造，面临权属复杂、空间有限、改造建设束手束脚等众多问题，新片区开发大大节约了时间和经济成本。

能提高城市效率。

通过新片区的开发可以快速提升城镇化率，进一步做大县城中心。

图注：新区开发，可以提升城市效率（宁波慈溪高教园片区，来源：图虫创意） ，回到正文

一方面，带动本地更多农民城镇化，释放更多空心村的指标，盘活乡村资源；另一方面，进一步做大做强县城中心规模，在与周边县域竞争中获得比较优势。

能激发联动效应。

例如，慈溪在谋划文化商务区建设时，便与区域大型发展战略共振，充分衔接宁波杭州湾新区建设， 引导城市向北与更大经济体融合发展，真正起到以增量带存量的发展效果。

图注：宁波杭州湾片区（来源：图虫创意） ，回到正文

 

首先，我们要弄清楚县城“售城处”的核心是要营造出“都市感”，而非等比例缩小复刻一个“都市”。

“都市”和“都市感”的混淆，也是导致很多县城陷入债务泥潭的根本原因。 很多县城没有充分考虑自身实际与规模，照搬照抄大都市作业。

图注： 贵州独山县小故宫 （来源：全景网） ，回到正文

 

例如，很多县城大兴土木修建大规模商务区、打造超大规模的中央公园、修建大尺度的体育场，但无人问津。 “都市感”的画面可以采用“拿来主义”，但都市的功能要因地制宜、量力而行。

在这里我们可以借鉴浙江桐庐的例子。 桐庐被誉为中国最美县城，很多人都惊讶于桐庐的城市建设，从高速下来驶向城内，不禁发出“这看起来一点儿也不像县城”的感叹。

图注： 桐庐县富春江两岸城市风光（来源：图虫创意）

 

这个人口仅为41.88万人面积为1825平方千米富春江穿城而过的小县城，并没有大笔着墨、大兴土木建设，而是扬长避短，突出山水意境，还江于城，定位营造现代版的“富春山居图”，着力建设山水相望的世界级景观长廊。

几重水墨丹青，寥寥几笔便勾勒出江南风格的都市未来画卷。

桐庐高度重视前期规划，突出城市美学。 从政府官网信息了解到，自2007年起，仅在风貌控制方面，桐庐便陆续推行了一系列规划和制度指导。

如《桐庐迎春南路城市设计》《桐庐美丽县城建设综合标准化试点》《桐庐县域风貌控制及竖向空间规划》《桐庐县绿道系统专项规划》《桐庐县国家森林城市建设总体规划》《桐庐县城镇规划管理技术规定》《桐庐县城市照明分区规划》等。

图注： 桐庐县城市规划展览馆沙盘 ，回到正文

 

桐庐另一巧妙之处，在于利用大众深有共鸣的经典古画“富春山居图”为依托，以其美学意境为指引，在这个城市中再现现代版的“富春山居图”，使之既有画面感，又有传播力！

不仅如此，桐庐更擅长结合自身优势，以山水为卷，轻盈着墨。 在《桐庐县域风貌控制及竖向空间规划》中，便明确要求通过对桐庐现状山水资源的梳理，把握山水特征，以突出山水景观骨架为前提，构建城市整体结构性山水通廊、景观视廊。

在整体山水格局框架范畴内，结合山水特征，研究建筑空间（高度、体量、天际线）布局模式、控制要素，实现山水空间与建筑空间的有效融合。 可以说，在现代版的“富春山居图”中，桐庐突出的是自然山水，而城市建设则为点缀。

图注： 桐 庐富春江两岸 风光（来源： 图虫创意） ，回到正文

 

在实际的风貌建设中，桐庐敢于给画面留白，只是率先框定了依山望水的最美景观视角。 随即便是在这一最具明信片画面的视角之下，勾勒一条由几栋最能抓人眼球的现代楼宇排列组成的商务景观大道。

那么，有了一个未来感的画卷之后，具体应当在壳里填写什么内容呢？

很多县城的中央商务区（Central Business District，CBD）失败 、人气不足的根本原因在于空有样子，而实际物业与 需求高度错配。

商务要慎重。

如果县城不考虑产业实际，而模仿大都市建设很多高大的写字楼，那就大错特错!大都市是因为有众多楼宇经济才建了写字楼，而不是建了写字楼才有了楼宇经济。

就如同，是因为大都市本身很需要金融、法律、咨询、广告、媒体、知识产权、互联网等相关服务，才建设了很多写字楼。

图注：不是因为有了写字楼才有了楼宇经济，而是有了楼宇经济才建了写字楼 ，回到正文

并不是因为城市建设了写字楼，城市就自然催生出很多金融从业者、律师、顾问、媒体广告人、知识产权工作者和码农等。

就以在全国经济领先的佛山市为例，制造业极其发达，但制造业发达的城市所高度依赖的往往是生产性服务业，而这类产业绝大部分直接选择在工厂就地服务，并不需要大量的写字楼。

图注：佛山千灯湖金融区 ，回到正文

这种实际需求与物业错配，使得佛山写字楼空置率位列全国第二。 因此，对于绝大部分县城来说，其产业仍以传统制造业和农业为主，本身在第三产业尚不发达的前提下，贸然建设大量写字楼，必将面临写字楼大量空置的风险。

图注： 佛山新城 ，回到正文

住宅最稳妥。

既想拥有都市感的外形，又不适宜建设大量写字楼，那么住宅公建化对于县城来说便是最好的选择。

一是住宅公建化提升了 高层住宅的立面，使之强化了都市感的风貌，以居住代替办公同时保证了人气。

图注：公建化的住宅，可以强化县城的都市感 ，回到正文

二是现代时尚的高品质住宅也是吸引年轻人回归的利器， 甚至县城可以挑几栋拥有最佳景观的住宅打造成“青年公寓”，给年轻人初入县城一个安家之地，也能进一步刺激年轻人的回归。 例如，江苏的丰县、浙江的嘉善县、安徽的凤台县等地已陆续实施起来。

图注：江苏丰县 ，回到正文

三是兴建住宅获得土地财政， 顺势解决部分县城政府的财政压力 ，便于片区的滚动开发。

文化是王牌。

那么一个县城的“售城处”除了拥有高品质的住宅和高楼林立的现代化城市形象外，还与大都市拥有哪些差距呢？

一个是更加时尚的商业；另一个便是不输于一线城市的文化生活。 尤其是当下，县城年轻人的文化诉求崛起， 他们越来越喜欢把钱花在精神享受上。

图注：县城要打造售城处，还需要更时尚的商业以及不输于一线城市的文化生活 ，回到正文

 

2016-2020年，三四线城市和县城电影票房占比不断升高，2017年影片《战狼2》票房中，一线城市占18%，二线城市占40%，三四线城市和县城占42%其实小镇青年并非不愿享受高雅文化，只是缺乏机会。

现在，大部分县城都有较好的电影院，却很少有剧院、博物馆等高雅文化场所。

因此， 面对这样的空缺，如果在县城里便拥有了类似的“超配套”，率先补齐与大都市的文化差距，那必定会大大提升年轻人“入股”县城的信心。

其实很多县城，如昆山、慈溪、诸暨、孟津、苍南等，也已经建成或计划建设博物馆、剧院、文化艺术中心等文化片区。

▼图注： 昆山（来源：图虫创意） ，回到正 文

不仅快速提升了城市形象，而且是城市人人可参与体验的人气中心，更大大提高了市民的文化自豪感与幸福感！

文化片区成功的关键是要看场馆设施与人之间的互动关系 ，躺在草坪上读书是一种文化表现，门可罗雀的剧场就只是一个冰冷的建筑物。

对于县城来说，文化片区的开发重点在于人气而非规模。 实际上， 只有看起来有很多人聚集，才会最终真正实现很多人聚集。

▼图注： 只有看起来有很多人聚集，才能吸引更多的人聚集（来源：图虫创意） ，回到正 文

因此，如何增强重复利用率，带动人气外显度，时刻保持人气吸引力才是文化片区 开发考虑的核心重点。

在这里我们可以借鉴浙江慈溪，该县城的文化商务片区在建设过程中充分考虑了县城实际，尽可能在聚集空间添置复合功能，以提高片区的重游率。

图注： 慈溪明月湖文化商务区（来源：图虫创意） ，回到正文

一是在文化商务片区的核心区，围绕明月湖紧密建设的四栋极具未来感的建筑中 ，便容纳了慈溪大剧院、慈溪城市展览馆、慈溪市青少年宫、慈溪市博物馆、慈溪科技馆、保利国际影城、徐悲鸿文化艺术馆、洪丕谟艺术馆、非物质文化遗产展厅等 多元文化设施。

同时，兼具布局休闲、餐饮、购物、公园等相关配套。真正达到一个小小片区五脏俱全的效果，给大众创造了多个前往的理由。

二是重点场馆的多功能用途，既增加了可重复利用率，又实现了市场化创收。 例如，慈溪便对大剧院场馆进行分时租赁，在这里已陆续举办了政府两会、共青团代表大会、慈溪经济风云榜颁奖盛典、慈商大会、东南区余慈高端圈层品鉴、祥生地产展销、安琪儿幼稚园毕业典礼、飞天舞蹈艺术学校舞蹈教学、宝恒BMW车主答谢会等众多活动，拓展了营收渠道。

三是整个片区围绕明月湖呈围合式布局，步 行尺度导向，引导人们向片区中心聚集。 真正做到“包 子有肉都在褶上”，带动人气外显度，逐渐做热区域。

图注： 慈溪明月湖文化商务区 （来源： 图虫创意） ，回到正文

 

另外，高品质的文化内容输出才是吸引大众持续前来的根本。 对于县城而言，往往建设场馆简单，但是真正运营起来则困难重重。

内容上，建议县城“抱大腿”，让专业的人干专业的事。

其实一个县城若想单靠自身力量引来国际及国内一流的演出团体非常困难，一是成本大，二是难以持续。

方法一：像慈溪大剧院一样，主动同北京保利剧院管理有限公司（以下简称保利）合作。

与此类似，加入“保利大家庭”的还有昆山、泰州、淮安、诸暨、宜兴等地的剧院。 截至目前保利共委托管理全国70余个场馆，借助保利的内容创造渠道与引入平台，县城便可享受其规模化的红利，既能降低运营成本，又能享受高品质的文化艺术内容。

图注： 慈溪大剧院（来源：图虫创意） ，回到正文

 

方法二：需要“老天爷赏饭吃”，即依托本地的能人效应。

例如，江西的会昌县是我国台湾地区著名舞台剧导演赖声川的故乡，2015年借赖声川重游故乡之际，会昌县便积极争取将赖声川的戏剧种子留在会昌。

赖声川自此也开始了一项与戏剧、与剧场有关的“实验”，他计划每年夏季带一部戏剧回家乡，演给父老乡亲看，特别是演给当地青年看。

与此类似，四川的大邑县也是借助当地民营企业家樊建川，修建了高品质的建川博物馆。

图注：建川博物馆聚落（来源：全景网） ，回到正文

标准上，设备器材是关键，不该省则不省。

一流的设备才会引来一流的团队。 一个文化场馆是否能与一流的创作团队牵手，核心还是在于设备器材能否支撑高水准的演出。

例如，昆山文化艺术中心大剧院采 用先进完备的舞台灯光和音视频系统，能满足各种不同演出使用功能要求，主/备调光台采用美国ETC-EOS/ETC GIO，主/备数字调音台采用丹麦VISTA9/英国Soundcraft，主扬声器系统采用美国JBL系列产品。

图注：昆山文化艺术中心 （来源： 图虫创意） ，回到正文

其储藏间内安装了精密空调，可将温度范围设置在18℃～24℃，湿度范围设置为40%～60%，主要用于存放德国施坦威钢琴、LUDWIG定音鼓、竖琴等贵重乐器，乐器品种齐全，可满足各大型乐团的使用。更是 牵手 众多 国际 的艺术 团队如意大利圣雷莫交响乐团等前来表演。

自2013年正式落成首秀以来，昆山文化艺术中心秉承“让群众在家门口就能欣赏到高雅艺术”的理念， 累计邀请了40多个国家和地区的650余家艺术团，为昆山市民带来了1200余场精彩的演出，吸引了超过72万人次的观众观看，成为了昆山高雅艺术殿堂、文化产业窗口和靓丽城市名片。

若要使未来县城“售城处”成为县城的人气中心，提前“ 将科技感写在脸 上 ”也不失为一种好办法。

图注：将科技感写在脸上，是县城打造售城处的一个好办法 （来源：图虫创意） ，回 到正文

 

对于一些现在看来“不太应该在县城”出现的高科技也未必就不能在县城落地。 例如，山东省高青县获2018年巴塞罗那第八届全球智慧城市博览会城市“数字化转型”奖，成为县城探索智慧城市的先驱者。

据估计，按省会、地市级、区县级三级行政单位按保守、中性、乐观估算智慧城市的投资规模分别为100亿元、300亿元、500亿元，10亿元、30亿元、50亿元，1亿元、3亿元、5亿元。 对 于县城来说，智慧城市的投资一般为1亿～5亿元。 相较于县级政府的财政收入来说并不大。

再如浙江省德清县则以自动驾驶扬名。 参照国内最大创新者社区“极客公园”2020年6月发布的“中国自动驾驶测试19个热区”榜单，德清作为唯一上榜的县级市在全国城市自动驾驶发放测试牌照排名中位列第七，在测试企业数量排名中位列第三。 现在的德清县中心就有自动驾驶车辆进行测试。

未来若能在“售城处”享受到一流的文化盛宴，同时又能体验到未来科技，那么，势必会大大提升年轻人“入股”县城的自豪感。 “有没有”才重要，“多不多”是次要，提前展示的不仅是科技实力，更是一个县城创造未来美好生活的决心！

综上所述，县城“ 售城处”关乎县城未来人才引进的根本，是任何县城都不得不回答的命题。

然而，一个有吸引力的“售城处”不是仅仅简单地将大都市的形象和功能等比例缩小复刻，而是应当结合县城实际，用“超用心”来代替“超规模”，在哪建设、建什么、怎么用，都应当用心地去设计。 也只有这样才能真正实现“小城大名堂”！

在这场不进则退的城市极化大潮中，希望每个有进取心的县城都能百舸争流，奋勇向前！