今天地产出了2个大消息。 一个喜，来源于政策。 一个悲，来源于市场； 这两年房地产的各种故事，本质就是 G（政策）和M（市场）的互动故事。 所有的楼市各种化学反应，都源于 市场与政策的拉锯战 。 即 只要市场下行厉害，中央就出重磅救市大招。 某种意义上， 出大招时，也是市场最苦时！ 今天就是如此。 其一，今天统计局公布了2024年前4月房地产数据，感受就2个字——好惨！
今天地产出了2个大消息。
一个喜，来源于政策。 一个悲，来源于市场；
这两年房地产的各种故事，本质就是 G（政策）和M（市场）的互动故事。
所有的楼市各种化学反应，都源于 市场与政策的拉锯战 。 即 只要市场下行厉害，中央就出重磅救市大招。 某种意义上， 出大招时，也是市场最苦时！
今天就是如此。
其一，今天统计局公布了2024年前4月房地产数据，感受就2个字——好惨！
其二，今天是房地产“出大招”的好日子， 力度比过去大，地产股涨停，多军兴奋异常！
先说喜讯，主要是三个救市大招，又是史诗级的
大招一：行业定性更上一层楼。
最高层强调 “深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，这是第一次提。
政治性不多谈，但字面意思是 中国房地产工作已上升到政治高度。
有这一句，就顶万句了！
人民性有很多理解。
但老潘最想强调的是眼下 房价不能再下降，必须企稳，这是人民性之一。
因为，稳房价就是稳资产，稳人民！
核心因为 中国人民的资产60%、70%都在房产中 ，这与欧美其他国家不一样，比如 美国人民房产只占家庭总资产35% ，核心因为美国有股市、基金、债券等众多有效投资渠道，而中国老百姓这些年被股市、理财等割韭菜多轮后，大家都一直认为 房地产才是最稳健渠道。
但在眼下，伴随 核心城市房价持续下跌30%甚至50% 后， 中产老百姓好像“一夜间返贫 ”，内心100个惨。
这不仅仅是财富腰斩的问题，更导致 中产不敢投资、不敢高消费，消费收缩与降级，这也进一步对消费、对中国经济形成负面系统冲击 。
所以， 保房产，也是“保资产、是保消费、保经济”。
这是由中国房地产特色决定的。
当然稳房价 ，首先是稳成交量，量在价先，所以对成交量进行止损，企稳，才是救市的关键！
大招二： 允许地方政府收储存量房
房地产是供求关系，严重供大于求，高库存达到历史最高峰。
但现实，靠市场去慢慢消化高库存，太慢，太少，这次楼市大招表示： 允许地方政府收储存量房做保障房。
大招三： 央行三箭齐发：即降首付、降利率，取消利率下限！
其一、首套首付15%，二套25%。
其二，下调公积金贷款利率。
其三，商业贷款利率取消下限！
相对过去救市的利率打7折，4万亿……这一轮重磅大招 依旧逊色一些，比预期还是小了一些。
一则从大面看， 购房的难题是老百姓整体没钱，收入整体预期差，而不是首付比例高低 ，因为贷款比例更高，这等同于加杠杆了。
但问题是眼下 居民杠杆率已经64%了 ，没空间了。
所以这个首付比例的问题放在过去效果大， 但放在今天，效果会打折扣！
二则公积金没多少份额，额度低，关键是商业贷款利率没有大力度下降。正如过去利率打7折，那才是狠招！
这一次，只希望商业贷款取消下限后， 后续实质性贷款利率有肉眼可见的下滑 ，这才是本轮救市的关键之关键。
但值得强调的是， 今天的房地产承压局面，可比当初利率7折面临的楼市要大太多！
但这一轮救市大招的力度和速度，却比过去温和了很多！
所以考题依旧是——看517这一轮重磅救市执行 的力度和速度了！
01
当下房地产到底如何？为何会有今天517的重磅救市？
其实今天统计局的房地产数据可以说明“缘由”！
统计局公布的房地产数据口径很多，但老潘强调只看 最重要3个“数据”，就能大面上知晓当下楼市体温。
其一，看销售额。
当下房地产所有问题、最大的问题就是销售问题。
1~4月，新建商品房销售2.9亿平米， 销售2.8万亿，住宅销售下降31%。
其二，看库存量。
目前24年最新库存量已超过2015年去库存的最高点。
4月末，商品房待售面积74553万平方米， 同比增长15.7%。
其三，看新开工面积。
新开工面积是开发商对2024年全年的信心指数。
1~4月，住宅新开工面积1.7亿平方米，下降25.6%！
02
下行周期下，楼市三大数据下滑15%到30%，地产人已“审衰疲劳”！
看数据已没啥体感。
但如果老潘把数据延展和对比一下，你就感觉到“问题”严峻了。
其一，如果折算成全年看，就体感很痛了。
眼下房地产销售到底靠什么驱动？
不是需求驱动，不是传统淡旺季驱动，而核心是政策驱动，甚至是救市驱动。
这2年，无论是楼市行情还是股市行情，本质体现的是“救市”行情。
应该说， 需求驱动、收入驱动，这个短期改变不了。
而在楼市下行的熊市通道，传统淡旺季也失效了， 比如今年金三银四没有了，同样如果政策没大动作，下半年金九银十也很难兑现。
所以本质核心还是“政策”驱动，是救市驱动。
救市了销售就上来一点，救得力度大，就上来多点，但从过去持续2年半救市来看， 整体还是属于保守的、挤药膏救市特征， 属于 “下四进一” 的止损企稳救市，而房地产各地的销售也与救市同比表现出同步的“脉冲式”。
2024年已经过去三分之一了，考虑到“传统淡旺季影响消失、政策继续挤药膏”，那么2024年全年楼市会如何了？
1~4个月销售2.8万亿，乘以3，就是8.1万亿，当然也有正负0.5万亿偏差。 但在“买涨不买跌”情绪下，在“成交量下行和悲观情绪蔓延”双重主导下，也会会进一步诱导房价下半年继续下跌，最终导致全年可能还不足8.1万亿。
这意味着 2024年房地产销售总额在8.1万亿左右。
8.1万亿，这个预测数据就让人汗颜了。
其一，业内说好的房地产妥妥的“10万亿+”市场信仰， 可能在24年会被击穿。
其二、对比2021年房地产销售18.2万一，而24年8.1万亿，这相当于三年间楼市跌得只剩下个“零头”了， 10万亿没有了！
10万亿是什么概念？
要知道眼下中国最火最牛的行业即整个汽车行业2023年销售额才4.86万亿，等于说
房地产3年跌去了两个多最火汽车行业！
其三，真实的房地产市场销售数据可能还低于统计局意义上的8.1万亿。
根据克而瑞数据， 2024年1~4月百强房企销售额总额下降47.7%，而2024年1~3月百强房企销售额下降49%。
2024年楼市数据实在太差，也导致中指院不再公布2024年百强销售额同比下滑数据。
事实上，一个常识是，在销售市场， 百强房企销售额走势一定是优于中小房企平均销售走势。 所以行业销售下行比例应该高于百强房企销售下行比例才合乎常识！
但对比百强房企3月，4月销售额都腰斩下滑49%、47.7%，而全行业根据统计局下跌27%、28%，显然 统计局的数据口径还是“偏乐观的”。
03
销售看当下，投资看未来。
房地产看未来，其实就看看开发商的两个指标走向。
其一，看拿地额之变
其二，看新开工面积之变。
房子好卖开发商就会多开工 ，因为等同于开了卖了就能回钱。
一旦房地产少拿地，少开工，那么一定代表了开发商对后市的进一步“看空”！
因为开发商这是用脚投票，比他们口头上表态楼市未来会筑底会进入春天更真实！
2019年，住宅新开工面积16.7亿平方米，增长9.2%。
2020年，住宅新开工面积16.4亿平方米，下降1.9%。
2021年，住宅新开工面积14.6亿平方米，下降10.9%。
2022年，住宅新开工面积8.8亿平方米，下降39.8%。
2023年，住宅新开工面积6.9亿平方米，下降20.9%。
2024年前4月， 住宅新开工面积1.7亿平米，下降25.6%。
折算下来，1.7乘以3，那么预计2024全年5.1亿平米。
从2020年16多亿平米到2024年预计5亿平米 ，这代表了开发商对后市的信心一直处于“下滑”阶段，而眼下1~4月新开工面积下滑25.6%，也意味着2024年全年销售整体依旧不太乐观！
房企真金白银拿地又如何了？
2022年百强拿地腰斩下滑49%，23年同比微增1.7%，而2024年前4月百强拿地额 同比下降9.5% 。
具体看，百强房企拿地异常谨慎，一方面前4月 近7成百强房企没有拿地， 另一方面，由于前4个月销售几乎腰斩，所以百强房企拿地销售比 处于0.16超级低位 ，远低于0.4的企业滚动发展正常值。
04
房地产所有的问题，最大的问题就是销售下行！
房地产销售下行会引发很多问题， 比如拿地收缩，比如新开工收缩，比如库存高企。
这3年的房地产销售加速度下滑，导致 楼市库存也在过去4年连续攀高！
经过4年连续上涨，2023年商品房待售面积达到 6.7亿平米。
而恐怖的是，2024年开局3、4个月库存开始暴涨。
2024年4月末商品房待售面积7.46亿平米， 同比增15.7%，增速相比3月15.6%又稍有增加 。
要知道过去9年前去库存最高点2015年也 才7.1亿平米！
同样是7亿多平米的狭义高库存，但2024年这一轮去库存比2015年去库存解题压力要大很多，难度要大很多！
上一轮去库存从2015年-2023年一共销售了130多亿平米的房子 。比当下7.6亿平米的库存简直超出20倍。
但更尖锐的问题是，2024年到2030年又能卖出多少房子了？
核心在于“时代”大不同了！
2024年这一轮去库存至少有5大难点。
其一，城镇化比过去高了太多，2015年城镇化率56%，而2024年预计在67%，显然，眼下 城镇化进入减速期，后期对房地产去化支撑力度有限。
其二、眼下 2024年房价， 相对2015年依旧是“高太多”，这也意味着这一轮靠涨价去库存的房价上升空间， 幅度有限。
其三、2024年人均房产拥有量比2015年要高很多了，90后后已经进入购房主力军，很多90后拥有来自双方父母的房产，购房刚需不足。
其四，2015年往后看，大家对经济，对房地产还有很大信心和高预期，但2024年往后看， 老百姓对经济，对房地产信心和预期严重不足。 这也意味着本轮去库存，难度巨大。
其五，居民杠杆率已经达到极限，老百姓既没有欲望，也没有能力去加杠杆买房了。所以即使今天首套房15%，二套房25%堪称巨大利好，但老百姓 单单缺的是首付吗？ 核心还是总收入不足，未来收入预期压力大。
2024年开启的第二轮“高库存”，第二轮“销售腰斩”以及“核心城市房价持续下探”后，最终也倒逼国家 今天即将出台救市“大招”。
而所谓 国家出面收购房子作为保障房 ，就是大招之一！
小结
归根结底，房地产所有问题最大问题都是“销售问题”。
低去化（30%），高库存（7.4亿平米）、收入信心不足（没钱） ……这是眼下房地产销售三大拦路虎，期待这一轮史诗级救市能够落地的速度、力度更大、更猛，才能破解危局。
悲观的前4月已过，下一步， 房地产可以稍稍乐观一些了！
