城中村改造项目如何找钱

本轮城中村改造在资金方面最大的特点是引入了专项借款。《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确“设立城中村改造专项借款”。

那么，什么是专项借款呢？ 2000年中国人民银行发布《地方政府向中央专项借款管理规定》指出，专项借款是指经国务院批准，中国人民银行发放再贷款，并通过指定的地方商业银行向省（自治区、直辖市）政府（以下简称省级政府）的融资，专项用于解决地方要关闭的农村合作基金会、各类信托投资公司、城市商业银行、城市信用社的个人债务和合法外债。专项借款必须根据《中华人民共和国中国人民银行法》和中国人民银行再贷款管理的有关规定使用和管理。省级政府根据国务院批准的借款报告，向财政部提出申请，承诺如期归还中国人民银行向省（自治区、直辖市）发放的专项贷款，如果不能按期归还专项贷款本息，由财政部根据中国人民银行扣款通知在中央向该省（自治区、直辖市）的转移支付资金和税收返还资金中扣还。可见，专项借款是央行通过再贷款的形式通过指定银行向地方政府发放的融资，专项用于解决地方特定问题，并由地方政府负债偿还。

今年1月30日，住房和城乡建设部发布2024年第一批城中村专项借款项目清单，而后多地住建局、国开行及农发行分行宣布城中村改造专项借款落地。截至目前，已有包括上海、重庆、广州等28个城市官宣首批城中村改造专项借款获批授信额度或已在当地实施投放，涉及城中村改造项目371个，授信金额超过1万亿元，放款金额超400亿元。

1月30日，青岛市10个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信154.33亿元，其中有4个项目获得专项借款3.58亿元。同日，西安市高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元。中国农业发展银行重庆市分行发放首批城中村改造专项借款10.3亿元，用于支持重庆市璧山区双龙片区等3个城中村改造项目，高效推动城中村改造项目落地实施。天津市西青区杨柳青镇、武清区南蔡村镇、北辰区天穆镇三个城中村改造项目获得国家开发银行天津市分行2024年全国首批城中村改造专项借款首单放款0.83亿元，实现了天津市首笔城中村改造专项借款融资成功落地。截至1月31日，国家开发银行、中国农业发展银行两家政策性银行已累计与成都市签约城中村改造项目29个，投放资金约15亿元，均已拨付至项目需求方。2月1日，北京市海淀区东升镇北部片区朱房二期城中村改造项目获国家开发银行城中村专项借款放款10亿元，成为全国首批、北京首个城中村改造专项借款放款的项目……各城市积极行动，政策性银行积极对接融资需求，各方合力推进城中村改造工作。城中村改造专项借款的迅速落地，意味着城中村改造工作正在加快推进。虽然目前专项借款获批额度很大，但受制于项目手续、实施进度，目前专项借款的实际提款金额还不大。

截至目前，福州市和昆明市已发布专项借款使用政策要点，现梳理如下，可以在实践案例中参考比对，总结经验。

（一）福州市

福州市人民政府根据国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）及住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、金融监管总局《印发 <关于通过专项借款支持城中村改造工作方案> 的通知》（建保〔2023〕80号）等文件精神，结合其城中村改造实际情况，制定了福州市城中村改造专项借款资金使用管理规定。

可以看出有以下几个要点：

1.申请专项借款的城中村改造项目需列入城中村改造年度计划，且为具备条件实施拆除新建的项目，或实施拆整结合项目中的拆除新建部分。可以得知，整治提升项目不得申请专项借款。

2.专项借款支持符合条件项目的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。本轮城中村改造强调净地出让，专项借款能够解决土地一级开发资金来源问题。

3.专项借款以城市为单位借入、使用、偿还。市政府对专项借款负统借统还责任，负责督促借款主体按期偿还专项借款本息，并统筹安排还款资金来源。各级政府部门需定期调度项目建设进展，督促项目实施主体合理安排资金使用，加快项目实施进度，控制资金使用成本。

4.专项借款资金实行封闭运行、专款专用。任何单位及主体不得违规截留、挤占或挪用、调用专项借款资金。

5.城中村改造项目实施主体与借款主体不一致的，项目实施主体负责根据项目实际情况向借款主体提出专项借款资金使用需求，并签订专项借款资金使用协议。借款主体应及时将专项借款资金提供给项目实施主体使用。

（二）昆明市

出台《关于进一步明确城中村改造专项借款使用用途要求的通知》提出，专项借款资金管理应当坚持以下原则：

1.统借统还市人民政府指定昆明城市更新有限公司作为专项借款的借款主体：市人民政府负统借统还责任，要督促借款主体及区（市）人民政府、管委会按期偿还专项借款本息，统筹安排还款资金来源。

2.专款专用专项借款资金实行封闭运行，专项用于城中村改造项目。市人民政府有关部门、借款主体、项目实施主体、借款银行等共同加强资金使用全过程监管。

1.江苏省首笔城中村改造专项借款

2024年1月30日，南京市城建局在市委市政府的组织领导下，会同国开行江苏省分行成功拨付了全国首批、全省首笔城中村改造专项借款。南京市政府指定市城建集团所属全资子公司—城建控股公司作为全市城中村改造专项借款的统借统还平台，负责向国开行、农发行申请城中村改造国家专项借款，并向各区城中村改造项目借款主体进行拨付。南京市城建控股公司依据与秦淮区、雨花台区、鼓楼区、六合区、麒麟管委会、国开行江苏省分行签订的专项借款合同及有关协议，顺利拨付了首批城中村改造国家专项借款，为南京市城中村改造在国家政策性资金支持下迅速开展提供了有力的服务。

2.深圳市大鹏新区白石岗片区城中村改造项目

该项目位于大鹏新区葵涌中心区东南部葵新社区，北临盐坝高速，西临金业大道，南临白石岗路，东临葵鹏路，深圳市大鹏新区投资控股有限公司（以下简称“投控公司”）围绕“企业主体、市场运作、政府引导、银行保障”工作思路，会同大鹏新区城市更新和土地整备局等单位，先后推动项目实现债务管理人进场、专项规划调整、实施主体变更，实现用地出让，推动项目取得突破。

白石岗片区城中村改造项目变更后实施主体为投控公司所属全资子公司深圳市鹏泰投资开发有限公司，由鹏泰投资开发有限公司负责向政策性银行申请专项借款。根据规划，项目计划总投资30多亿元，改造范围67989.1平方米，规划建设住宅212075平方米（含保障性住房19160平方米）、商业20000平方米，其中安置住宅面积约92509平方米、安置商业面积约19419平方米。接下来将用足、用好专项借款，全面提升片区品质，改善片区内居民的居住环境和生态环境。

根据《中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作中共中央总书记习近平主持会议》、《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见》、《在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议》、《国开行召开服务“三大工程”推动会》、《住房城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知》、《昆明市人民政府关于积极稳步推进城中村改造工作的实施意见》（昆政发〔2023〕19号）、《关于进一步明确城中村改造专项借款使用用途要求的通知》等会议和文件要求，宏信邦咨询3月5日发文整理了昆明市本轮城中村改造项目的专项借款流程。我们认为梳理的较为全面细致，具体流程如下：

1.专项借款资金期限和利率城中村改造单个项目专项借款期限不超过5年，由借款主体和借款银行按照市场化和保本微利原则，合理确定专项借款优惠利率。

2.专项借款申报流程

（1）城中村改造项目专项借款实行项目清单制管理，根据各区城中村改造专项借款要求，市人民政府和区（市）人民政府、管委会统筹项目资本金到位。

（2）区（市）人民政府、管委会委托专业第三方咨询机构编制改造方案、资金平衡方案等，并对申请专项借款项目的改造方案、资金平衡方案、征收补偿方案等要件资料进行审查认定，确保项目资金平衡；市住房城乡建设局负责专项借款资金申报的综合协调工作，指导区（市）人民政府、管委会编制城中村改造计划、项目改造方案、资金平衡方案。

（3）市土地储备中心负责统筹列入专项借款计划的城中村改造项目土地收储，指导区（市）人民政府、管委会和借款主体共同认定土地收储成本；统筹土地组价及出让工作；与区（市）人民政府、管委会、借款主体签订城中村开发协议，明确各方权利义务。

（4）市财政局负责按照市人民政府统一部署，配合指导借款主体及区（市）人民政府、管委会做好专项借款资金偿还计划、统筹保障专项借款不发生偿债风险。

（5）市人民政府对各区（市）上报的专项借款项目，组织相关部门、国开行、农发行、借款主体进行评估，按程序向住建部报请审核，审核通过后纳入住建部城改白名单。

（6）地方政府指定一家城投公司负责统一向借款银行申请专项借款资金，与借款银行签订借款合同，做好专项借款的使用偿还工作。

（7）市审计局按照市人民政府统一工作要求，适时开展审计监督工作。

（8）区（市）人民政府、管委会是项目资金借入使用、偿还的责任主体，确保列入城中村改造计划的项目如期完成，确保按期偿还借款资金。

3.各要件细节要求总结：

①资金平衡方案应包括以下内容：1）资金支出安排及落实情况。包括项目总投资额、各支出方向分项金额、已投入资金额、已落实的资金、剩余资金筹措渠道及各渠道的资金量；2）预期收入情况。包括项目预期总收入、各收入来源分项金额，各收入来源测算依据及合理性说明；3）项目实施周期及还本付息资金安排；4）本项目不能自平衡的，实现资金总体平衡、区域平衡的具体安排；5）项目公司注册开办、银行贷款、专项债券、专项借款等资金封闭管理、专款专用的有关制度安排。

②征收补偿方案应包括以下内容：1）改造项目范围内土地、房屋和人员底数，征收责任单位、征收补偿标准；2）征收补偿程序及时间安排，包括征收补偿公告发布时间及征收补偿协议签订开始和完成时间；3）依法申请强制执行的有关程序和时间要求；4）征收补偿方案征求村民意愿情况。5）历史遗留违法用地和违章建筑的认定标准和处置政策是否妥善。

③改造方案应包括以下内容：1）安置房用地安排，包括净地时间以及出让、划拨等程序安排；2）除安置房外的其他地块用于建设保障性住房的比例和建筑规模；3）前期手续办理情况及预期完成时间；4）建设单位确定和招投标时间安排；5）人员分流安置、产业搬迁情况和历史文化风貌保护安排；6）改造后规划指标确定情况。

④城市具备实施城中村改造的可行性情况应包括以下内容：1）第七次全国人口普查中本市城区人口数据；2）2020至2022年，每年本市净流入人口数；3）2020至2022年，每年本市新建商品房取得预售许可证的套数、新建商品房销售套数；4）2020至2022年，每年本市二手房的挂牌套数、二手房成交套数。

4.专项借款资金拨付使用

（1）资金发放。经住房城乡建设部审定后，推送国开行、农发行的专项借款项目，由借款主体与借款银行签订相关借款合同，协商一致后开立专户，对资金进行管理；

（2）资金支付。按照市土地储备中心、区（市）人民政府、管委会、借款主体签订的城中村开发协议相关约定结合项目推进进度，借款主体及时拨付资金；地方政府确定一家城投公司作为专项借款的借款主体，市人民政府负统借统还责任，要督促借款主体及区（市）人民政府、管委会按期偿还专项借款本息，统筹安排还款资金来源。

（３）专款专用。专项借款资金实行封闭运行，专项用于城中村改造项目。市人民政府有关部门、借款主体、项目实施主体、借款银行等共同加强资金使用全过程监管。

（４）借款主体组织专项借款资金拨付工作，区（市）人民政府、管委会做好征地拆迁和项目统筹工作。

5.专项借款资金偿还及监督管理

（1）偿还资金来源。区（市）人民政府、管委会负还款主体责任，并纳入考核，主要收入来源为城中村改造安置后可出让的经营性建设用地挂牌出让收入。

（2）根据项目进展情况，需提前还款的，由借款主体向借款银行报送提前还款申请。

（3）资金监督管理。严格按照规范流程发放、使用、归还、管理，严禁违规截留、挤占或挪用、调用。

专项借款项目推进流程图