10强房企评论系列之绿城

文|潘永堂  

1，近10年地王专业户，一直风水轮流转。

从行业疯狂期的 融创、龙光 ，到调整期的 中海、华润 ，再到如今筑底期的绿城。

最难的2024年， 地王专业户的帽子，终于戴在绿城头上了！

2，最近这半年，绿城快速成为 “地王专业户”。  

从今年3月到如今半年时间，绿城闪电拿下 苏州地王、上海地王、杭州地王乃至全国地王 ，时间短，出手阔，震撼行业。

• 3月27日， 苏州 ，绿城经51轮竞价斩获苏州工业园区双湖地块，楼面价65022元每平，是 苏州单价地王，也是整个江苏单价记录。

• 8月7日， 上海 ，绿城通过摇号以封顶价48.048亿拿下徐汇区地块，折合楼面价13.1万每平， 是上海单价地王记录，也是全国单价记录。

• 10月22日， 杭州 ，绿城经77轮角逐，溢价率28.55%，以楼面价 50717元/㎡ ，是 杭州单价地王新记录 ，这意味着杭州保持了8年的单价地王纪录被自己再次打破，上一次是2016年的凤起潮鸣地块，彼时成交楼面价是4.54万\平米。

大家都好奇，为何是绿城？

毕竟绿城，不是头部央国企，毕竟行业老大哥都在收缩拿地，绿城为何“抢先拔剑，而且接二连三的制造地王？

3，有人说，绿城急了，慌了？

这是要冲规模吗？

这是土储不够了吗？

这是赌核心城市房地产回温复苏吗？

……行业各种声音都有。

那么，究竟怎么看在如今 2024年乾坤巨变的年头，在百强房企50%以上0拿地的低迷行情下 ，绿城，凭什么成为地王专业户？ 今天老潘来聊聊背后的逻辑！

4，综合看，整体看，绿城2024年拿地还是很进取的、积极的。

其一，客观讲，这半年立足华东的“三大地王制造者”乃至拿下上海全国单价地王，无疑是绿城 进取心态，或是艺高人胆大 的体现。

其二、虽然绿城自身相对2023年同期拿地量收缩了，但从2024年每个月拿地榜看， 绿城已进入拿地全国TOP3 ，最近几个月都是全国前三。但事实上，从自身销售榜来看，全口径销售榜还在六强，等于说，绿城拿地榜座次，大于销售榜座次，这意味着，某种程度上

绿城是在求进！

5，不仅仅是苏州、杭州、上海乃至全国单价地王，全局看， 今年绿城拿地一直是全国房企拿地的一个风向标 ，老潘7月还写了一篇绿城拿地猛士。

更亮眼的是，绿城24年拿地“很出位”，尤其是与四大头部央企“保利、中海、华润、招蛇”相比，绿城是反超头部四大央企，保利也是最近才新晋拿地TOP1。

比如24年上半年时拿地全国三强还是建发，中建一品和绿城，彼时半年时间地产央企头部F4拿地都被绿城甩在后面；

同样，2024年根据中指院公布数据， 1-9月绿城权益拿地金额326亿，排名第二； 目前保利第一，绿城第二。

未来假如保利10月拿地不积极或是拿的少，绿城，甚至可以冲上拿地榜冠军。  

6，绿城为何拿地那么猛？甚至超越头部央企？首先得说说绿城与其他房企相比有着不一样的背景。

背景一、 绿城这2年总土储消耗挺快 。

老潘查了一下，绿城自21年到24年年中剩余总土储建面分别是 5881万、4959万、3720万，3193万 ，等于说近3年，绿城直接把面粉从6000万方干到只剩3000万方左右， 干掉了一半。

对比其他房企， 截止23年底土储超1亿平米房企超过4家，分别为保利、绿地、融创、碧桂园，而排名前10位的房企现有土地储备均超出4000万平米，相对而言， 绿城土储算少的。  

但事实上，2023年绿城自投项目销售面积 也才686万平米 ，其实较少的土储，也够自己折腾4年。但问题可能在于绿城强力补充土储，言外之意还在于利润修复。

比如绿城过去规模相对不错，在10强内跌幅是最少的，但净利率却不太理想，比如 2023年归母净利率不到3%。 眼下2024年积极拿地，还是可以对过往不到3%的净利率进行修复。

背景二、虽然如今前9月绿城拿地第二，但事实上，24年上半年绿城拿地也很保守，拿地额228亿，其整体 拿地销售比仅为0.15，这其实是保守的。

但全年看，绿城在年初管理层预计2024年拿地新增1000亿货值。

而盘点2024年前7个月，绿城新增货值才426亿，离至少1000亿目标货值可谓 “时间过半，拿地未半” ，所以8月之后，绿城拿地就开启了“提速模式”，所以，绿城8月上海地王和10月杭州地王，就不奇怪了。

7，还有一个不一样的背景就是相对而言，其实归根结底，绿城还是有规模诉求的，虽然眼下行业、房企都不提规模论了，但

其一，中小房企不提规模论了，但 头部十强房企还是在意规模，尤其是规模座次前后 ，比如从这2年不同头部房企“ 保利进三争一、万科保住前三、招蛇进入TOP5、中海华润两兄弟反复贴身咬合前进 ”等都能看出，头部选手还是在乎规模排位的。

其二，就绿城之身十四五战略而言，早年就树立了2025年冲刺4500亿的战略目标，但自从行业遭遇21年大变局和深度跳水后，虽然这个目标不可能完成，但尽量往前冲，跑赢10强的进取之心，绿城还是有的。

其三，行业虽然承压，但未来头部房企市占率和集中度依旧有提升窗口期。比如最近中信证券就预测， 未来保利、华润和招蛇三大央企市场占有率可能从当前的 8.1% 提升到 2027 年12.3% ，预计前五大房企的市场占有率可能达到 18% 以上。

目前刚刚杀入地产5强的绿城中国， 有央企中交大股东信用身份融资优势，有绿城自身TOP10产品力标杆加持，有张亚东所开创的绿城经营管理全品质的加持，有拿地到开工开盘运营提效的赋能 ……多种技能和优势加持的绿城，还是希望能稳在TOP5阵营，所以此刻相对逆势拿地，也是可以理解的。

8，谈了绿城地王专业户的个体、背景、身份等不一样后，其实能成“地王专业户”和拿地榜第二， 还得看“能力关”。  

而拿地的能力核心其实还是源于销售力。

尤其对头部央企而言，大家都有钱，大家融资成本，信用、身份优势都是一个战壕的，即使融资利率水平有差距，但也是微乎其微的，核心还在于“销售力”的差异。

应该说，相对低迷的2021年到2024年年中，绿城相对百强不用说，即使相对头部10强房企， 绿城的销售力也是领先的。  

其一、24年半年度看，绿城权益销售额 同比下滑仅仅3.9% ，而TOP10房企的同比跌幅则 接近34% ，百强房企销售下滑就更厉害了，跌幅达 41.6%。  

对比之下，绿城销售力领先了。

据亿翰统计，24年上半年仅绿城销售额同比降幅为个位数； 中海等房企降幅在两成及以下；保利、华润、中铁建等房企降幅在三成，万科A、招商、建发房产、滨江集团、越秀地产等房企降幅在四成 ；而出险民企则大多已跌去七成甚至八成以上。

其二、绿城销售这3年半“稳得住”，而其他房企销售很多都高位腰斩了。而绿城21年到24年几乎都能逆势稳在3000亿量级。比如

21年3509亿、22年3003亿，23年3011亿。  

虽然24年市场下行，但绿城还是跑赢了大势，更跑赢了十强选手，跑赢了头部央企……在以销定投的原则下，相对而言， 绿城凭借出色销售力加持，绿城相对而言就更敢拿地了。  

即会拿地是本事，会卖地更是本事！

9，拿地王，无论是单价地王还是总价地王，其实都没啥，地王，并非媒体眼中的贬义词，在老潘眼里，地王更多是个中性词。

因为就拿地而言， 好城市好地段好资源自然就单价高、总价高 ，这很正常，企业乃至媒体更应关注拿地，是否“算的过来账”、“能否有利可图”？只要有利可图，单价虽高，但卖价更高啊，尤其限价取消之后，绿城机会更大。

对绿城成为2024年新晋地王专业户而言，绿城有三点是能赋能地王项目。

其一、单价地王，反而 在弱市时价值底座更厚 ，去化安全性高，流动性高，这反而容易成为所在城市的价值之锚、价格标杆和引发巨大品牌效应。

其二，绿城去化率高，卖得快。数据说话，24年上半年绿城新项目首开去化率 高达78% ，这属于超水平了。对比民营之光的龙湖业绩会宣布的去化率60%，对比全国房企2024年平均去化率30%左右。显然，绿城24年的新项目首开去化率，还是实力杠杠的。

特别是预计2024年底大多城市新盘限价都会取消，而“核心城市地王+绿城好房子+TOP10产品力标杆”，这无疑形成了绿城 “中心城市+中心地段+顶尖产品” 的项目价值王牌底座，这就更容易高去化，安全性更高。

其三、绿城运营这2年提速了。地王最怕慢，怕行业巨变，市场巨变，所以企业能够快开盘、快销售、快运营，这也是对单价地王后期风险的一种安全应对。

某种意义上， 快，也是安全战略的一种！  

据说，绿城在上海拿下全国单价地王项目，当绿城人确定摇中该宗地块后， 绿城项目施工队的车辆，当天就开进了现场。  

事实上，绿城在“抢跑”。

比如2024年上半年绿城新项目从拿地到开工、经营性回正周期平均分别提速0.4、2.1个月至 1.7个月、9.5个月 ，整个运营效率提速14%！

10， “城市好，地段好，产品好，节奏快、营销强”，所以，绿城还是形成了一套“应对地王专业户”的体系打法。 这才是行业应该关注的焦点。而不是绿城 “钱多，人猛，呼呼拿地王”这一表象的热闹。

11，不仅仅是三个地王，截至今天 10 月 22 日， 绿城已全国拿地 31 宗，拿地金额已超 400 亿 。

如此低迷私下，绿城的确太猛。

但根据 年初业绩会至少1000亿货值以及根据实际销售和未来市场预期判断看，预计绿城2024年权益拿地目标在600亿左右，新增权益货值会在1000~1200亿，毕竟924载入史册的全方位救市以及住建部喊话房地产市场已经开始筑底，那么可以预测的是，绿城拿下“三个地王”还不是尾声，如果未来11月，12有核心城市还有好地冒出，那么， 不排除绿城11月、12月势必平均每月再次重磅出手100亿。

因为截止 目 前，绿城拿地仍有200亿缺口！

11、12月，静候绿城再出手！