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戚金兴：2025年，滨江怎样干？
文|潘永堂
眼下，中国最大的民营房企是谁？
以前是万科，是恒大，是碧桂园，今天是谁？
答案是来自杭州的 “滨江地产”。
就在2024年1~11月房企销售榜中，滨江地产以1020亿位列地产8强，且
民营第一！
01
民营一哥的神奇之处
成千上万的房企中，滨江具有独特意义。
滨江，不仅仅是优秀民营的存在，更重要的是，它是中国房地产一个特殊样本。 即
一家战略聚焦在区域，但规模进入中国地产10强的民营房企！
这太难得了。
要知道地产10强格局中，哪一个不是全国化布局，唯独只有滨江，是民企，是单一省份布局，无论土储还是销售， 90%以上在浙江省，80%左右在杭州，而且在单独一个城市做到销售额“破千亿”。
这在上海没有，北京没有，深圳也没有！
滨江，的确堪称 “深耕之王” 的存在。
23年滨江1535 亿销售额中 杭州网签 1157亿 .，杭州占比75%。2024 年上半年滨江劲销582 亿，杭州单城占比达到
85%
不仅销售如此，投资亦如此。
截止今天杭州24年土地出让金1001亿中，滨江出手380亿，滨江在杭州的投资拿地金额，从2023年市场占比25%提高到
38%
滨江最大的行业意义是，一家聚焦单一省份（单一城市）的房企可以破千亿，可以进中国地产10强。
这在中国地产圈，是 独一份！
滨江集团董事长 戚金兴
02
深耕的幸存者
深耕战略，当然有优势
但深耕王者，也未必绝对安全！
比如 河南一哥的建业，四川一哥的蓝光，云南一哥的俊发 ……
尤其经历21年这一轮最惨调控，昔日的各个省域王者，要么因为全国化加杠杆扩张而倒下了，比如蓝光、俊发；要么因为单一省域市场暴跌而爆雷了，比如建业。
滨江，也玩过全国化打法，但受挫后就坚定撤回来了，撤回就重仓杭州！
而这一轮行业硬着陆下，中国无一城市幸免，房价普遍暴跌30%到50%，销售也几乎腰斩……但不同的是，类似“北上广深杭”这五个城市虽也受重创，但却在筑底后 却 能率先止跌，回稳，甚至回暖。
重仓杭州的滨江，是“深耕战略”的幸存者，更是幸运儿！
杭州，得感谢滨江的深耕； 但滨江， 也得感 谢杭州 的 底子！
饭桌上，经历楼市深度洗牌的滨江掌舵人戚金兴感叹：
房地产这三年半，相当于上了一次“上甘岭战役”！
以100名战士冲上去计算，全军覆没；
以1000名战士计算，999个阵亡，1个重伤。
以10000名战士计算，9个重伤，1个轻伤，其他全阵亡了。
重伤是指残疾 了，以后没法战斗了；
轻伤是没残疾，医治 好了还可以 继续战斗！
而滨江，就是房地产上甘岭战役后，留下来的那个 轻伤战士。
事实上，戚金兴并非危言耸听。
三年半的出清洗牌， 百强已有46家爆雷 ，且清一色是规模民企！即使如今带点红的混合所有制万科，金地，又何尝不是在24年，25年“战战兢兢”。
放眼整个规模民企阵营，此刻唯有 “滨江、龙湖、伟星” 三剑客还留有战斗力。
而此刻，虽也有“新城、美的置业、金地”等规模民企没爆雷，但他们这2年都已经0拿地了—— 进攻的 战斗力，几乎没有了！
滨江，与龙湖、伟星又不同。
滨江，是单打独斗（几乎没有第二曲线依赖），是单区域作战(没法全国轮动）；对比之下，龙湖是全国化作战且有年收入200多亿多元经营性收入护航，而伟星地产，则是背靠制造业巨头伟星集团且多区域发展。
从这个意义讲，滨江这个时期，还能坐上“地产民企一哥”宝座，的确
太不容易！
03
戚金兴的“最满意的一年”
2024年12月26日，滨江集团一年一度的媒体恳谈会在胡家坪举行。
会上戚金兴一句话引发老潘关注。
戚金兴表示：“2024年是滨江集团 32年以来最满意的一年。”
这有点凡尔赛，在哀鸿片野的大基调，在救房价、救行业不救房企的论调下，“最满意的一年”，这6个字，让同行艳羡！
凭什么最满意？
源于滨江的“行活”和“业绩”做到了极致！
其一、没有业绩一切都是空谈。
24年1-11月滨江销售1020亿，行业第8，民营房企全国第一，12月份预计销售100亿左右，全年1100亿左右的业绩，大概率是
2024年是民营第一，行业第8、第9左右！
盛世鱼龙混杂，乱世见真英雄
此刻的滨江，更见“含金量”。
其二，行业下行期，滨江一路弯道超车， 持续晋级！
其实最近5年，是中国房地产过山车的5年。
既见证了致命高峰，也经历了硬着陆。
而滨江一家区域性房企真正进入全国视野甚至被头部房企对标也是在最近5年！
与其他黑马在上升期加杠杆顺势而为不同的是，滨江是在行业转折期通过布局产品深耕等均好战略，实现逆袭！
2019年31名， 2020年27名， 2021年22名，
2022年13名， 2023年11名，
2024年第8名
这5年，大多房企从疯狂到爆雷，而滨江却稳稳的一路晋级，从 30强进入
10强！
是同行下行的太快，还是滨江做的更稳，其实，滨江晋级的原因已不重要，重要的是结果，是现实。
毕竟，今天的滨江，已拿下 中国民营房企一哥！
其三、销售牛，晋级，民营一哥，这些如果没有“安全”护航，其实也不值一提。戚金兴最满意的是2024年滨江的 “安全筹码”更扎实了。
滨江 目前存款余额306亿，但滨江整个有息负债才为305亿 ，仅仅存款余额都已大于整个负债，是整个有息负债而不是一年到期负债哦。
这在滨江集团32年发展历程上还是第一次
滨江，已经成为行业最安全的公司。
其四，“销售牛，现金流牛，民企一哥……”似乎滨江的基本面可以了，但戚金兴最满意的第四点还在于 “行业大势”与“自己子弹准备好了”。
这意味着戚金兴对于2025年，2026年可能的“行业站起来，滨江站起来”已经做好了准备！
戚金兴坦言： 2024年是最好的时候。
核心是自己从业32年以来，无论是当前的政策环境、行业发展和市场环境，都处在最好的阶段。
暖风频吹，目前的市场氛围、购房信心、成交速度都在提升，房地产终于迎来一丝曙光。 同时，滨江自身占尽天时地利人和，也作好了准备。
事实上，这个准备无外乎2点。
其一，钱有了，有销售、有融资、有现金流；
其二，子弹有了。2024年滨江拿了20宗地，其中杭州19宗，南京1宗，位列全国第6！
能力不用多说，能逆势从30强进入10强，民营一哥，在最艰难的行情下，滨江都挺过来了， 那未来不太可能比过去3年半的上甘岭战役更惨 ，所以未来相对过往3年，是相对更好的日子。
所以未来对滨江而言， 或许机遇大于风险！
其五，自我“批斗会”也开完了。
戚金兴表示：“2024年6月29日，滨江32年来首次召开了 连续11小时的会议 ，对目前公司发展存在的问题进行了深度排查，目前大部分问题已经解决，为2025年的发展创造了良好的内部环境。”
04
滨江，2025年怎么干？
滨江2025年怎么看？怎么干？其实行业也都很关注！
老潘经常说，今天看房地产未来，房企的 所作所为 ，就是最真实的观察窗口。
其一，房企投资都是 数百亿的真金白银投入 ，他们的选择远比经济学家，比专家纸上谈兵的判断会更深思熟虑，更接近真实市场；其二，在中国唱响光明论的语境下，不能看房企掌舵人怎么说， 要看他们具体怎么干！
滨江戚金兴还是为2025年行业止跌回稳做好了“准备”。
2024年滨江的战略是主动卧倒、匍匐前进，核心是通过 “稳业绩、降负债、去库存” 三大举措去“保安全和促发展”。
2025年，滨江的战略依然是匍匐前进，但做好了随时站起来的准备。
至于何时站起来？戚金兴坦言， 行业止跌回稳之日，就是滨江站起来抓住新一轮机会之时。
这显然是戚金兴对行业、对企业最顶层的判断。
这意味着房地产行业在2025年依旧是寒意依旧，并非短短几个月就能转好，这是大基调大判断，但同时2025年也是个大不确定年份，所以也不排除2025年行业止跌回稳，或者滨江所布局的浙江战区率先止跌回稳……那么基于这种可能， 滨江并非只是在等“东风起”，而是做好了各种“子弹和能力”准备。
2025年怎么干？戚金兴罗列了三个字—— 稳，降、升！
这3个字并没有什么新意，内涵下来
降的是“风险”，升的是“能力”，稳的是“业绩”。
再深层次看，面向2025年， 稳业绩，升能力，这是房企标配 ，甚至可以套用到任何10强20强房企。 但值得关注和品位的是——戚金兴面对2025年“最好的时机”依旧在要求 “降风险"，而且这还在滨江风控本就不错的前提下。
拉一下降风险清单看。
降负债：争取把有息负债降到 300亿以内。
降利息：争取把融资利息降低到 3.2%-3.3%。
降融资：2023年融资79.5亿，2024年一年期融资36亿，两年期融资24亿，2025年争取进一步下降。
降库存：2024年重难点项目的库存降低了50-60亿，2025年继续下降。
降投资范围：省内，不确定的城市拿地比例进一步下降，2025年投资拿地总体上进一步防守；省外，进一步收缩风险城市的拿地投资，变正规军为游击队，只做确定性的项目，深耕杭州。
逻辑上，整体清晰透露了 “防风险大于谋发展” 的战略预判！
事实上，今天的滨江财务质量已经过硬了。
其一，双压缩： 压缩融资量，压缩融资利率，妥妥的防御战！
这3年滨江的融资成本下了硬功夫。
融资成本持续降低，即22年4.6%、23年4.2%、24年3.4%。
滨江三点几的融资成本已是央国企的存在。仅仅是2024年，就降低接近1个百分点，这是近五年来滨江融资成本降幅最大的一年，创历史新低。
3.4%是什么概念？对比另一家优秀民企龙湖，2024年融资成本是 4.16%。
滨江如此低了还要压缩到3.2%~3.3%，代表了滨江 压缩费用的决心。
更鲜明的是压缩融资额，戚金兴透露，滨江集团25年继续降低融资成本，同时降低直接融资比例，在23年，24年基础上 继续降低年度融资额！
的确， 债务永远是刚性的。
在25年不确定性时必将压缩融资总额， 压缩直接融资20%比例以内（企业债券融资，这是公开债，会诱发爆雷） ，这无疑是滨江为了力争继续做好更稳固的安全防线。
其二、 25年投资策略，最代表滨江对2025年市场的最真研判。
面对25年，滨江投资最大策略是 收缩投资边界，总体进一步防守 。
其一是省外风险城市直接收缩，边正规军为游击队，
其二是省内聚焦更确定性的城市，比如深耕杭州！
事实上，看数据，24年滨江拿地比23年信心要偏足一些。
一则24年相比23年政策救市强度更大，行业未来止跌回稳概率更大；二则滨江投资已经向省内收缩，向杭州重仓，投资的确定性更强更有安全流量。三则滨江24年相对23年销售少了近三成，但拿地却增长了，这显然意味滨江24年拿地强度高于23年。
对比之下，22年滨江拿地374亿，23年收缩到256亿，而在24年前11月滨江就拿地277亿，显然 24年回远超23年！
所以，滨江25年整体上进一步防守只是一种短期权宜之计。
一则2025年类似杭州强二线和浙江强三线城市会大概率比全国其他城市率先止跌回稳，二则杭州10月取消限价后， 滨江被抑制的产品力会在25年得到释放，这也变相滨江价格有用更大弹性，更有益于高去化 ……一旦滨江25年销售“稳得住”，市场“止跌回稳”，那么滨江不排除 2025年继续维持投资强度。
小 结
眼下的房地产，短期基本进入 “政策驱动一轮，房地产市场回稳一轮 ”的无奈阶段。而中期止跌回稳的确需要在于库存失衡缓和、老百姓的收入、就业和经济好转的基本面得到修复，但后者显然还需要时日……
所以24年四季度的止跌回稳，能否在2025年继续？这还有待观察。
但 滨江并不需要等到全国止跌回稳 ，核心在于滨江的腹地和打法调整的前提 在于杭州乃至整个浙江基本面的修复和走强 ，这样 因杭州而荣的滨江，可以率先“站起来”！
戚金兴表示： 杭州是经济活力最强的城市、是人才最向往的城市、是政策和营商环境最好的城市、是宜居程度最好的城市。同时，全国看，杭州还是房地产政策一步到位的城市。
基于此，滨江戚金兴依旧有信心的提出2025年滨江的业绩目标！
2025年销售稳在1000亿左右；
行业排名稳在15名之内
占行业规模1%以上。
对滨江地产的打法，你有什么看法，欢迎留言讨论交流
