早在2007年，住建部颁布了《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，首次对旧住宅区进行改造，但重点主要聚焦在棚户区和危旧房。到2019年，棚户区和危房改造接近尾声。2020年7月， 随着《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发，老旧小区改造逐步推进。那么，究竟怎么改，改什么呢？

首先，老旧小区改造的是2000底前建成的需要改造的房屋，多是砖混结构，北方地区外墙没有保温，普遍存在的问题有：

1、房屋老旧，外立面褪色脱落；

2、基础设施薄弱，消防安全存在隐患；

3、公共空间环境差，配套设施不完善；

4、机动车及非机动车停车位数量不足，缺充电桩；

……

除技术问题外，老旧小区改造过程是一项十分有挑战的工作，分享几个案例~

重庆市红育坡片区老旧小区改造项目

——以社会资本为主导的多方共商共建共管

红育坡片区老旧小区改造项目位于重庆市九龙坡区渝州路街道，文化底蕴深厚，承载着老城记忆，是九龙坡老工业区的时代缩影。在这里的涉改项目房屋年龄大多在30年以上，普遍存在年久失修、基础设施不完善、公共服务缺失等问题。

红育坡的蜕变之路，从2020年正式开启，涉及88栋楼、3476户居民，总建筑面积12.6万平方米，投资9800万元。2022年7月，红育坡片区老旧小区改造项目完工，曾经的老工业区焕新绽放。

社区居民点赞称道：“居住环境大幅提升了”，外迁居民陆续回迁，市民探访打卡，特色老店老铺重新焕发活力……多方共商共建共管而形成的改造细节在红育坡随处可见，生动体现了“螺蛳壳里做道场”的改造成果。

▽ 释放有限空间增加停车楼

1. 吸引社会资本参与。由国有企业和社会资本共同成立项目公司，项目公司出资2000万元，争取银行贷款7400万元、区级财政资金400万元，通过挖掘片区、社区、小区的闲置资源、资产再利用，以及停车、农贸、商超、广告、保洁等资源”造血点”，实现可持续运营、盈利还款。

2. 多方共商共建。按照“党建引领、基层推动、民主协商、专业把关”的思路，形成“居民提议—大家商议—社区复议—专业审议—最后决议”的五议工作机制，由居民、相关部门、街道社区、项目公司等共同确定老旧小区改造的建设、管理、运营方案。

3. 建立长效管理机制。引入专业物业服务公司，负责整个片区小区内及周边公共区域的物业管理。构建街道党工委、社区党委、网格党支部、党小组分级领导的小区自治领导小组，统筹组织、引导开展片区内各个小区的自治工作。组建文明劝导、垃圾分类、矛盾协调、安全巡查四支志愿者队伍，会同物业公司共建共治共管。

上海徐家汇乐山社区街道空间更新

——用设计唤醒街区公共生活

乐山新村街区更新是个经典案例，严格来说，街区更新不同于老旧小区改造，街区更偏重公共空间，但其设计理念和手法值得借鉴~

乐山新村位于徐家汇的西侧，建于20世纪80年代，由棚户区改建而成的高密度老小区。可谓“麻雀虽小，五脏俱全”，从菜场、学校到集中绿地一应俱全，但因受到场地的限制，所有的公共设施与住宅楼以最小的间距排布在一起，除了中心绿地之外，整个街区几乎没有什么开敞的空地。

街道是乐山社区最重要的公共空间，改造后的街景是真正“可以被阅读的街道”，在设计上更重视场景的打造与街区文化内涵的植入。

与街道共同策划了”街区美术馆“的想法：通过把与徐家汇发展相关的人文资料以图文并茂的方式呈现在街区的各个节点与慢行动线上。这其中包含了多个以徐家汇地区的艺术、名人、儿童画为主题的创作，还有一组由六十多块展板构成的”海派之源“人文展墙。

在社区规划师与交通顾问的建议下，街道启用了新的管理措施限制街边停车的数量。提出了打开每个街角，将视线隐蔽的角落变成公共交流场所的想法，让更多的眼睛关注到这里，就能减少不文明行为的发生。

与上海御麟甲艺术中心的吕海岐老师一同创作了一组”乐山“公共艺术，放在了街区在广元西路一侧的街道口袋广场边。这组公共艺术品巧妙得将“乐山”两字变成了可与行人互动的城市家具：利用钢管的旋转形成可坐、可倚、可玩的一组构筑，为人们在街道边的停留增添了一份乐趣与独特的体验。

将每个街角策划成乐山漫步道中的驿站：在阳角的空间，我们用橱窗、地图和景观花池提供人们可驻足阅读的机会；在阴角的位置，因为这类空间有更好的向外观察的视角，所以我们会将场地局部抬起，布置上L型的休憩座椅与带有夜灯的挑檐，不仅构成对机动车的屏障，而且扫除了夜间暗角落的印象。在这些街角的打造得到了来自街道和周边学校与企业的大力支持。其中，我们建议在交大出版社外的墙角树立一个转角的橱窗，在出版社的精心布置下，装入了最新出版的书籍，也点亮了乐山漫步道在番禺路上的一盏明灯。

以场景的塑造引导人们从理念到行为变化。以三维空间手法来强化人们对街区内行走的体验。我们在乐山街区采用了几种不同的街道边界设计都是在原先围墙的平面之外，进行空间层次的叠加。通过对光影、材料、色彩与植物的不同组合，实现立体且有光影变化的场景。这些场景与它们所相邻的场所有着和谐的视觉关系，由此加深场地留给人们的印象，也使得漫步的体验有更丰富的视觉体验。乐山新村实践了“十五分钟生活圈”街道要素改造的范本。

总之，老旧小区改造重点有以下几点：

1、完善社区配套设施

增设和规整机动车及非机动车停车位；按需增设配套设施，如食堂、菜店、便利店、活动中心、书店等。

2、更新基础设施及装饰装修

更新上下水管线、电路等小市政管线；对小区路面、路灯等重新设计或维修更换；对外立面、公共环境等进行整体提升，整个色彩、标识等都应是协调统一，且亲切。

3、注重社区营造氛围

除技术上改造外，社区改造重要的是体现该小区的生活面貌。设施是载体，是容器，文化是注满容器的能量液。在社区改造的整个过程中都离不开居民的深度参与，也让居民充分参与，真正做到共商共建共治共享。

老旧小区改造，改的是风貌，唤醒的是社区活力，通过改造更新，把社区的烟火气和美好生活展现出来！