浅议智能住宅小区的物业管理



杭州市建筑设计研究院有限公司 章琳琳

浙江威星电子系统软件有限公司 伍火金



摘 要：本文主要从技术支持、主体即物业管理公司、管理工作的内容以及今后的发展趋势等方面简单的阐述了现代智能住宅小区的物业管理。

关键词：物业管理 智能化 住宅 小区

1概述

近年来，随着我国改革开放政策推动国民经济发展，以及计算机的普及和信息产业的发展，人们对居住环境要求的不断提高，也将“智能化”引入了正在蓬勃兴起的住宅小区和家庭建设中。智能住宅小区强调自动化，这就是住宅自动化和家庭自动化（House Automation，缩写为HA），但智能化住宅并不仅仅是HA。它还强调人的主观能动性，亦即重视人与居住系统的协调，控制人们自身的居住环境，以实现富有创造性的生活。在现代化的城乡住宅小区内综合采用微型计算机、自动控制、通信与网络和智能卡运用等技术，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安防系统，信息通信服务与管理及家庭智能化系统组成的“三合一”住宅小区服务与管理集成系统，使小区与每个家庭有一个安全、舒适、温馨和便利的环境。最终目的是使每一住户得到满足其要求的最佳方案。因此，智能住宅小区的智能化物业管理不但在管理手段上和管理模式上与传统的小区物业管理有很大的改进和提升，同时在管理内容和功能上也有很大的转变和扩充。

2 智能化住宅小区物业管理的技术支持

2.1 智能化住宅小区物业管理系统

信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统，使得人们足不出户就可以进行网上选物购物，网上医疗咨询，参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点，网上点播视频节目，网上证券交易……另外，当家庭中发生警情（包括盗情警报、灾情警报、突发事件等）时，家庭成员与小区管理中心可以在接到报警信息以后，随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间的智能化系统，是以小区控制中心为中枢的，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成，形成一个有线与无线结合、固定目标（房间）与移动目标（汽车、人员）结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统，向小区各住户提供全方位优质可靠的安全服务。同时，在小区内建立高速宽带、安全、可靠的内部网络，提供Internet信息和资源共享，完成小区内部信息发布服务、物业管理，设备集中监控，实现住宅小区的智能化管理。

2.2 智能化住宅小区物业管理系统软件

科学高效的管理是智能化物业管理的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小区的实际管理者——物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向现代化、制度化与规范化创造条件。一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的Web网站软件。广义的物业管理软件下属模块软件必须具备互相数据共享的网络特性，即具备高度的系统集成能力。比如安防监控的报警数据和处理情况可以被狭义物业管理模块调用，物业管理模块的收费数据可以被网站调用等。而且物业管理软件还应该具备与房屋开发公司售楼管理系统软件和工程管理系统软件数据共享能力，比如售楼系统中输入的房产和业主数据在房屋卖出后，可以自动转入物业管理系统；而工程管理软件中设备的资料建立后也能在房屋建成后自动转入物业管理系统。

最后，物业管理软件应该具备有一定智能功能的日志管理模块和领导决策分析模块软件，前者可以根据部门工作流程和原始输入的数据自动生成诸如设备维护派工单、物业管理费用收取通知、会议召开等日常事务性工作；后者可以通过数据共享和相关接口软件实现报警数据查询、工作日志管理、部门业绩统计、工作自动交接等各项管理功能，为领导决策提供科学依据。这些都将对提高智能小区物业管理水平、降低管理成本、提高工作效率能够发挥重要的作用。