房地产法律制度

第十四章　　房地产法律制度
教学目的与要求
初步掌握房地产法的基本原理
了解我国房地产法律制度的基本内容
第一节　房地产法概述
一、房地产概述
（一）房产与地产
1、房产的概念
　 房产指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产，是房地产法调整和保护的对象。
2、地产的概念
广义地产泛指土地财产，它由土地物质和全部土地资本构成。
狭义的地产则指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、经营，并能带来经济效益的建设用地。
（二）房地产业
1、 房地产的概念
广义的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着在土地、建筑物上的不可分离的部分。
狭义的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。
2、房地产业的概念和性质
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
房地产业在产业意义上有如下特征：
（1）城市第三产业性。
（2）综合产业性与导向性。
（3）投机性与泡沫性。
二、房地产法概述
　（一）房地产法的概念和调整对象
　　 1、房地产法的概念
房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。
2、房地产法的调整对象
　　 按照法律关系所涉及的法律部门看，房地产法的调整对象可分为三类：
（1）房地产民事关系。
（2）房地产行政关系。
（3）房地产经济法律关系。
（二）我国房地产立法概况
1、专门性立法
专门性立法是指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政策和司法解释。
2、相关性立法
相关性立法是指我国各部门法律中直接与房地产有关的规定。
第二节 房地产开发法律制度
一、房地产开发用地制度
（一）土地使用权的概念和类型
1、土地使用权的概念
土地使用权是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。
2、土地使用权的类型
依土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。
依土地使用权取得方式不同，可将国有土地分为出让土地使用权和划拨土地使用权。
依土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。
（二）土地使用权出让
1、土地使用权出让的概念和特征
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
其法律特征如下：
（1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的。
（2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。
（3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。
（4）　土地使用权出让属于要式法律行为。
2、土地使用权出让的年限
一般说来，土地使用权出让的最高年限按如下用途确定：居住用地70年；工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。
3、土地使用权出让的方式
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理办法》的规定，城镇土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种方式。
　 4、土地使用权出让合同当事人的权利义务
土地使用权出让合同的当事人是土地管理部门和土地使用者。
（1）出让方的权利和义务。
（2）受让方的权利和义务。
（三）土地使用权划拨
1、土地使用权划拨的概念
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
2、 使用权划拨的适用范围
《土地管理法》对划拨土地使用权的适用范围作了明确规定。
二、房地产开发企业
（一）房地产开发企业及其分类
按经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
房地产开发专营企业，是指以房地产开发为主的房地产综合开发企业。
房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。
房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的企业。
（二）房地产开发企业的设立
　　 1、房地产开发企业设立的条件
　　 房地产开发企业的设立应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定
2、房地产开发企业设立的程序
　　 根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个步骤：
（1）申请登记。
（2）依法备案。
三、房地产开发建设管理 　
（一）房地产开发建设的规划控制
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目的确定，应当符合土地利用的总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度用地计划和城市规划的要求。
（二）环境保护法对房地产开发的要求
1. 开发前期阶段的环境保护
2. 开发实施阶段的环境保护
3. 开发建设项目竣工阶段的环境保护
四、房地产工程建设项目管理
（一）开发建设项目开工管理
　 国家对房地产开发建设项目开工实施施工许可证制度。
（二）开发项目施工管理和竣工验收制度
1、开发项目施工管理
2、竣工验收制度
（三）建筑施工企业的资质管理
　　 建筑施工企业资质管理应符合建设部发布的《施工企业资质等级标准》和《施工企业资质管理规定》的有关规定。









第三节 房地产交易法律制度
广义的房地产交易是指一切房地产权属的流通。
狭义的房地产交易仅指房地产转让。
我国《城市房地产管理法》中的房地产交易特指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
一、房地产转让
（一）房地产转让的概念和特征
　 　 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他和合法形式将其房地产转移给他人的行为。
其法律特征主要表现为以下几方面：
1、 让的主体是房地产权利人
2、房地产转让的标的必须合法
3、房地产转让属要式法律行为
（二）房地产转让的条件和方式
1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让
2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
3、房地产转让的方式：买卖、赠与和其他合法方式
（三）房地产转让的禁止性规定
　　 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：
1、 登记领取权属证书的房地产。
2、有争议的房地产。　
3、未经其他共有人同意转让的房地产。　
　 　4、已被依法收回的土地使用权。
　　 5、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。
6、法律、法规禁止转让的其他情形
根据我国有关法规的规定，某些具有特殊情况的房地产业是不能转让的
二、 房地产抵押
　 （一）房地产抵押的概念与特征
　 根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产抵押，是指抵押人以合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。
房地产抵押又具有以下几个法律特征：
1、 押法律关系较为复杂
2、房地产抵押不转移抵押财产的占有
3、房地产抵押属于要式法律行为
（二）房地产抵押的范围和条件
　　 1、房地产抵押的范围
　　用以设定抵押的房地产必须符合法定的范围和要求。
2、房地产抵押的条件
　　 房地产抵押的有效设定，须以合法为前提并符合以下条件：
　　 （1）抵押人对其用以抵押的房地产依法享有处分权。　
　 （2）抵押权人通常是国家法律允许的从事贷款业务的金融机构。
三、房屋租赁
　（一）房屋租赁的概念和法律特征
　　 房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁具有以下法律特征：
1、房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有人
2、房屋租赁一般具有明确的期限
3、房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案
4、作为房屋租赁法律关系的客体的房屋应该是法律允许出租的
（二）房屋租赁当事人的权利和义务
　　 1、出租方的权利和义务
2、承租人的权利和义务
四、商品房预售的概念、条件和程序
（一） 商品房预售的概念和特征
根据《关于加强商品房建设计划管理的暂行规定》的规定，商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。
商品房预售作为商品房买卖的一种特征形式，主要有以下特点：
1、房屋预售合同的法律关系的主体一方是特定的
2、房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋
3、房地产法律关系的产生、变更和终止均受到国家法律较严格的限制
（二）商品房预售的条件
商品房预售应当具备《城市房地产管理法》规定的一系列条件。
（三）商品房预售的程序
　 向社会预售商品房一般按下列程序进行。
1、售前宣传
2、签订商品房预售合同
3、登记备案
4、签订正式的购房合同
5、办理房屋所有权转移登记手续







第四节 房地产权属登记法律制度
一、房地产权属登记的概念和体制
（一） 房地产权属登记的概念和特点
房地产权属登记，也称房地产登记，是指房地产管理部门以其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权，以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。
房地产权属登记的性质，是房地产管理机关以职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与房地产权利人之间的管理与被管理的关系。
我国房地产登记具有以下特点：
1、 记范围的特殊性
2、房地产权属登记强制性
3、登记部门对登记实行实质性审查，无异议时方予登记。
4、登记具有较强的公信力，除司法部门否定外，是产权的唯一合法证明。
（二）我国房地产登记的管理体制
我国的房地产权属登记分别由房产管理部门和土地管理部门进行。
二、房地产登记的类型
（一）房地产登记的一般类型
1、初始登记
2、变更登记
3、他项权利登记变更登记
4、注销登记
（二）房地产总登记
房地产总登记是指在一定时间内，在较大行政区域范围内举办的一次性的、统一的、全面的产权登记，也叫静态登记。
（三）特殊房产登记
1、代管房产登记
2、拨用产登记
3、涉外房产登记
三、房地产登记的基本程序
（一）提出申请和提交法律文件
（二）审查确认产权
（三）核准登记
本章小结
本章主要介绍了房地产的概念、特点，房地产法的概念、调整对象，以及我国房地产法的立法概况。在房地产开发法律制度中，重点介绍了土地使用权出让、房地产开发企业、房地产开发建设管理等项制度。在房地产交易法律制度中，主要介绍了房地产转让、抵押、租赁、商品房预售等项制度。本章还介绍了房地产权属登记法律制度。