制定详细的监理招标文本，对监理的工作详细要求，做到有奖有罚，建立激励机制；
二、约定现场管理文本的时效，并作为合同专用条款；
三、以‘质量零缺陷，计划零误差’作为工程追求的目标；并采取相应的制度进行约定。
还有，作为甲方一定要注意人性化管理，至于个人素质，那就要看你的修行了，我的心得是，甲方工程管理，重奖轻罚，大家和气，多多沟通，就是再大的工程也可以顺利进行的。
精辟　！！

中国可再生能源学会
地源热泵咨询师/设计师/安装师培训
中国可再生能源学会地源热泵系列培训是我国成立最早、规格最高的地源热泵系统化培训，为国内外地源热泵行业所广泛认可。
地源热泵技术是当前世界上最先进的供暖制冷新技术。它利用浅层常温地热能解决供暖制冷问题，属于可再生能源利用技术，到2005年年底，已有33个国家在推广这项技术。
中国可再生能源学会地源热泵技术培训中心凭借对世界地源热泵技术前沿的探讨，结合我国对地源热泵技术应用的本土特点和最新新能源利用的政策分析解读，使培训内容与全球先进技术无缝对接，让学员能够了解和掌握与国际同步的核心技术，把握市场发展所带来的机遇与挑战。中心依据我国地源热泵行业发展需要而专门设计的地源热泵技术的系列培训课程。课程更加强调对于学习者的“实用性”，通过典型工程案例分析和实际操作，致力传授实际工作所需的“核心能力”。
地源热泵咨询师培训
中国可再生能源学会地源热泵咨询师培训是中国唯一将地源热泵项目咨询策划能力予以系统化的培训。通过对近十年国内外地源热泵（尤其是中国地源热泵市场）实践中提炼出来的精华传授、及新颖的实战演练、面对面的交流，让参训者获得地源热泵设计、施工、销售等方面的专业理论和知识，掌握地源热泵项目策划、咨询和管理的基本方法与技巧。
培训时间 2天 （2008年5月19－20日）
培训内容 地源热泵技术精要：含地源热泵基础知识、系统设计原则、室外施工技巧
地源热泵技术推广应用中的市场阻碍及解决方案
地源热泵设计师培训
致力于培养学员全面掌握地源热泵系统工程勘察、系统选择、室外换热系统设计等各个方面的国家技术要求，拥有整体掌控地源热泵系统的能力。学习到如何根据不同建筑条件、水文地质条件、环境条件设计出最优的技术方案，具备设计各类形式地源热泵系统的能力，以及分析和解决项目存在问题的能力，从而全面提升其核心竞争力。
培训时间 4天 （2008年5月21－24日）
培训内容 地源热泵基础知识 地源热泵系统工程地质勘查
地源热泵室内系统设计 地源热泵室外系统设计
地源热泵系统工程技术规范 地埋管换热器优化设计
地源热泵安装师培训
培训采取“直观教学”为主要形式，兼以理论学习，通过课堂上丰富详实的理论知识传授，现场实物操作学习，以及参观应用案例工程，施工现场动手操作等使学员全方位深度系统掌握地源热泵系统安装知识。
培训时间 3天 （培训时间另行通知)
培训内容 地源热泵基础知识 地源热泵系统施工常见问题及解决方案
地源热泵系统室内施工方法及技巧 地源热泵系统室外施工方法及技巧
现场地质勘察技术 工程案例参观及施工现场实际操作
主讲专家：
地源热泵培训中心授课团队由来自建设部、科技部、国土资源部、地源热泵科研机构的权威专家组成，他们既有精深的理论造诣，又有丰富的实践经验、现场管理经验。
培训对象：
咨询师：地源热泵相关从业人员、企业负责人；期望在地源热泵行业有所发展的相关人士；
设计师：有一定基础的地源热泵相关行业企业负责人及项目负责人、技术人员；设计院、地勘院相关职位人员；有一定地源热泵技术基础，期望在地源热泵行业有所发展的人士；
安装师：有一定地源热泵基础的地源热泵相关企业负责人、项目负责人、施工人员。有一定地源热泵基础，设计院、地勘院相关职位人员；期望在地源热泵行业有所发展的人士；
考试时间：考试时间为培训课程结束当天
培训费用：咨询师：1950元/人（包含培训费、教材费、考试费、证书费、午餐及茶点。住宿费、交通费自理）
设计师：4680元/人（包含培训费、教材费、考试费、证书费、午餐及茶点。住宿费、交通费自理）
安装师：3980元/人（包含培训费、教材费、考试费、证书费、午餐及茶点。住宿费、交通费自理）

优惠政策：报名前50名学员， 将获得中国可再生能源学会地源热泵专业组会员优惠活动。

中国可再生能源学会地源热泵专业组
联系人：柳小姐
电话： 010-62979525转1005 节假日、晚上请拨手机：135 5246 4803

楼上的问题就是晕啊,怎么可能.除非你自己就是老板,而且你还抠死了,不省得花钱啊.
管理最重要的是会用人,用什么样的人,需要什么样的人,你如果是老板,你一定要清楚,否则就想几楼说的被别人多赚几千万,而且质量还一般.
建设,这个词,主要就是人材,人和材料.
你控制现场，也就是人和材料.
设计有设计院,要素质好一点的,别设计和设计之间,专业和专业之间不沟通,不团结,不配合,那你一开始就死了.
能把你搞死.所以首要的是设计,这个大家可能想不通,但确真的是关键.
其他的到招标阶段,这个我不说了.看老板的眼光了.
到施工阶段,前面做得好,这个就轻松了.你懂设计,懂技术,再加上懂点人情,应该就没问题的.没什么可怕的.

!!! 80万平方米！！！，完了！！！
我做过甲方20万平方米的，是政府工程，水电，设备全管，要跑供电部门，自来水公司，设计院，各标段的联系，水电材料的品牌确定，等等。20万平方米建筑一个星期去走一遍都不可能。还有很多联系单，变更单要审查，签发等等。如果有好的监理还可以试试，监理如果不负责那你就完了。

房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
　　房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
　　房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
　　房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：
　　第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
　　房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：
　　第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
　　第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
　　第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
　　在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：
　　1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；
　　2.可以改善人民的居住和生活条件；
　　3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；
　　4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；
　　5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；
　　6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；
　　7.有利于产业结构的合理调整；
　　8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；
　　9.有利于吸引外资，加速经济建设；
　　10.可以扩大就业面。
　　随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

　1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。
　　50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
　　十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。
　　1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。
　　由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。
　　房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。

第四节房地产项目开发程序概述


　　房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。
　　房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
　　对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
　　1．项目开发前期调研程序
　　项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
　　2.项目立项程序
　　项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
　　3．土地使用权取得的程序
　　土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。
　　4.项目规划程序
　　项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
　　根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：
　　（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。
　　（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
　　（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。
　　（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。
　　（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。
　　（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。
　　5.征地拆迁程序
　　征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
　　拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
　　征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
　　征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
　　6.工程建设程序
　　工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。
　　在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工
　　后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
　　7.房地产经营程序
　　房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。
　　房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。

第一节项目立项


　　一、概述
　　开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。
　　对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。）
　　二、实施程序
　　1.工程建设项目立项审批
　　（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
　　（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.
　　（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。
　　对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
　　（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
　　（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。
　　2.建设项目年度投资计划审批
　　（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
　　（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。
　　（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。
　　（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
　　（三）项目立项审批程序图（见程序图一）

第一小节土地使用权证的取得


　　一、概述
　　开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。
　　在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。
　　通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。
　　国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
　　拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
　　二、实施程序
　　（一）国有土地使用权划拨手续的办理
　　1.承办部门：济南市国土资源局
　　2.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。
　　3.申办程序：
　　审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。
　　4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
　　5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。
　　（二）国有土地使用权出让手续的办理
　　国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：济南市土地收购储备中心。现分述如下：
　　国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。济南市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。
　　济南市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
　　济南市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
　　招标拍卖挂牌公告包括下列内容：
　　①出让人的名称和地址；
　　②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
　　③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
　　④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
　　⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
　　⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；
　　⑦投标、竞买保证金；
　　济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。
　　1.投标、开标依照下列程序进行：
　　①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
　　②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
　　③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
　　④招标人根据评标结果，确定中标人。
　　2.拍卖会依照下列程序进行：
　　①主持人点算竞买人；