昨日，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。 据记者了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。 从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。
昨日，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。
据记者了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。
从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。
而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。
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与此同时，本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产(表二)，一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。
上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米)，一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。
在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。
如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。
2楼
杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。
表1：杭州某楼盘成本清单
项目名称计算式金额
(万元)
一 土地面积(出让面积) 141.19亩
(94133平方米)
二 可建房面积
(主要部分)
多层公寓 94560平方米占62.78%
小高层公寓 40000平方米占26.56%
沿街商铺 4000平方米占2.66%
半地下汽车库 17280平方米
小计 167890平方米
三 容积率 1.6
四 销售额
多层公寓 7800*94560 73756.8
小高层公寓 8000*40000 32000
沿街商铺 12000*4000 4800
汽车库 8100
小计 118656.8
五 项目成本(万元)
1、地价投标价165万/亩 24136
2、配套费 3793
3、建安工程造价 17198
4、建设与准备费 1962
5、财务费用 2688
6、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.42
7、营业税 118656.8*5.85% 6941.42
8、不可预见费 54831*1% 548.31
项目成本合计 60232.84
六 利润 118656.8-60232.84 58423.96
七 所得税 58423.96*33%-19279.9
八 净利润 58423.96-19279.9 39144.05
表2：上海ZH房产成本清单
一期A块利润测算：
一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；
建安成本 2000元/㎡
配套费用 1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元
(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.
销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元
(3)毛利：8.7亿元- 4.284亿元= 4.416亿元
房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的
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3楼
国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确：完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日，除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外，北京、上海、杭州等城市无一效仿。
在该不该公开成本的对峙中，一线城市开发商的利润居高不下，这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。
在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时，广东省建设厅近日以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。
房地产业界表示，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言，这对于房地产企业不公平。
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在房价中，一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分，无可厚非。
房地产业界人士还表示：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时，房价自然下降。而供不应求时，即使是把所有的成本清单都公布了，房价高低仍不受影响。”
专家指出，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。
由此可见，公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。
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4楼
房地产的回报不是这么算的，我觉得这么考虑不公平，因为房地产开发与菜市场买蔬菜不一样，且有很大的特殊性。
但是汇报率100％的可能行是完全有的，甚至300％，因为你可以这么考虑，一个楼盘总投资5个亿，开发商只需要1.5个亿就足够了，这是政府的最低要求（实际上很多地产商的自由资金都不到总造价的10％）。然后受益为6.5个亿，那么就是纯利润1.5个亿，按照投入1.5个亿，利润1.5个亿，那么利润点100％，如果这么看的话，100％利润点的房产项目太多了，我前东家的那个项目如果顺利的话，我想利润点肯定能达到200％。但是回过头看，其实这个项目的利润点应该是1.5/5＝30％的利润。
如果按楼上的这么考虑，我觉得能达到100％利润的房产项目有，但是很少很少，至少我了解的杭州的这几个知名房产公司没有这样的项目。也许在特殊情况下有吧！
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5楼
房产只是一个普通的行业，是市场经济中一个很平常的经济联合体，没有必要给它扣上特殊的帽子，很多行业都有100％的利润点，问题的关键是很多人没房子住，这首先是政府的责任，其次才是我们和房产公司的事。
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6楼
有感楼上说的，我以前与同学一起承包了2撞住宅楼，造价450万，最后利润只有12万，但是你知道我们投入多少吗？？？呵呵，只有不到6万的钱，扩张吧！
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7楼
谢谢！！
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8楼
杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。
14.6亿的项目，需要多少人操作？需要几年时间？算完后看看年利率是多少？和银行贷款费率相比有多大差距？
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9楼
房开商比非洲的黑人还要黑
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10楼
人员费用，广告费用，国家税金，银行贷款利息很多东西好像都没算进去呀。算利润率好象不是这样1+1=2那么简单的吧。
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11楼
你知道菜市场的利润比房地产要高好几倍吗？菜市场菜贩子从蔬菜公司批发一斤白菜只要三毛，到市场买就是一块多，金针菇批发只要一块，卖却要六块，利润500%！！！而且是天天卖，不像房地产资金链一压好几年，可有人去声讨菜贩子暴利吗？
利润高低是市场决定的而不是开发商想赚多少就多少的，房价那么高新楼盘还是卖的精光，从市场经济的角度来讲，开发商楼卖光就说明房价定太低了，从这点来讲我们的房价还不够高，这是市场决定的，你买不起是你自己的问题，为什么别人买得起？
风险与利润是成正比的，没有一定的高利润谁敢去做房地产，房地产是顶着脑袋干的事，不是平民百姓可以理解的，有谁会愿意冒着倾家荡产并且还有可能背下一辈子都还不完的债去买按成本买一套房？多出的那些利润是开发商为购房人承担风险所应得的报酬
其实房价高最大的受益人是ZF和银行，看看营业税和所得税，开发商利润要和税务局对半分，还不用说占房价比重越来越高的土地出让金，还有借贷成本，现在的政策很明显是在帮银行赚钱，高额的土地保证金，逼着开发商要在前期就向银行借取大量贷款，而预售房制度又让开发商要到很后期才能收回成本，要知道银行利率，两三年下来利率就要15%以上，而且购房人还要按揭几十年，又是好几分的利率，所以银行也能从一个项目赚取三分之一的利润，所以能够投入到项目的成本只有一点点，可怜的只有我们这些从事真正土建行业、为人民建设安居之所的工程技术人员
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