居住区按档次可以分为普通住宅区、

高档公寓区、

别墅区等。

如果小区进入了流

通领域，

具有了商品的特征，

就成为商品小区。

商品住宅市场是房地产市场的主

要组成部分。

对于不同类型的居住区投资项目需要分别进行深入研究和探讨，

由

于普通居住区在住宅中占有主要地位，

因此在这里我们主要研究的是普通商品住

宅小区的规划设计。



1.

目前居住区规划设计现状





1.1

居住区规划缺乏经济性。

居住区规划设计并不单单包括居住建筑，

现在很

多地方所谓的绿色住宅区，

往往仅仅考虑到了居住建筑的设计，

在住宅单体设计

上强调建造

“

节能省地型

”

，

“

环保舒适型

”

，

“

绿色建筑

”

等住宅，

而在一些公共建筑

配建上随意性过大，

住宅建筑体现了绿色节约的原则，

而在一些公共建筑中却盲

目追求造型的别致，

抛开了建筑设计初期的经济性原则。

或者有些绿化景观设计

前期设计时候注意了节能环保，

可是后期实施过程中浪费水源或者耗电的现象严

重。

当前设计人员在规划设计中往往只关注房地产开发总造价，

没有计算住宅区

投入使用以后的运营维修成本，在使用过程中才发现后期的运营维护费用极高。

所以在规划设计之初设计人员就要在居住区环境景观营造方面，

尤其是水景景观

方面，解决好经济良好的水源和水动力设施问题。





1.2

居住区功能定位不准确。居住区规划包括住宅建筑设计、公共建筑配建、

小区道路设计和小区景观营建，

一个良好的居住区不但是一个居住社区、

更是集

购物、

休闲、

娱乐和工作为一体的公共社区。

理论和实践都证明，

现今中档以上

的居住区除了具有生活功能之外，同时又具有个人发展功能和享受功能［

1

］。

然而现代市场竞争的激烈，

专业人员分工的细化，

造成很多居住区规划设计的重

点不是主要突出居住建筑的舒适，

而是重点策划公建配套设施的规模、

小区环境

细部。

至于建筑内部的热工性能如何，

建造质量及设计是否经济合理，

则往往被

忽视。

居住区的主要功能不管演变得多么复杂和多样化，

生活使用功能都是位于

第一位的，其他任何功能都是附属部分。





1.3

居住区配套设施不完善。

目前，

很多小区在规划设计过程中，

调查研究不

够细致，

高档社区户型虽然越造越大，

而小区休闲、

健身设施都跟不上，

而很多

小户型，

更是打着经济适用的旗号，

压根不重视公共设施的配置。

甚至还有些小

区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，

而实施时却因为利润驱使将原有的公建变









成住宅，

造成很多小区品质提升不上去，

出现很多实际问题，

如

“

买菜难

”

、

“

停车

难

”

的问题。



2.

居住区规划设计的要点





2.1

规划设计中体现

“

三节

”

要求。



住宅房地产业带动了水泥、钢材等一系列

建筑材料的发展，

建筑耗材、

耗能在整个能源消耗中占了很大比重。

由于土地资

源的有限，今后住宅业的发展方向就是体现

“

三节

”

要求。规划设计阶段是整个居

住区项目由计划到实施的首要阶段，

此阶段对整个工程效益的影响最大，

在规划

中要体现节能、

节地、

节材的要求。

在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中

重视建筑造型、

外墙外边线长度、

建筑材料使用、

建筑群体组合方面，

考虑节约

土地的要求。

实施中要充分利用新技术、

新结构、

新材料、

新能源的

“

四新

”

体系。

如图

1

、

2

，位于郑州东区的

“

盈家水岸

”

别墅项目，充分利用新结构

——“

甩梯

”

，

解决了在五层别墅区中使用公共楼梯的相互干扰问题，且提高了土地的利用率。





图

1

盈家水岸别墅区中的

“

甩梯

”

细部



2.2

完善的公建配套设施。



公共建筑的

规划和配建是按小区的人口规模来设计的，

正确计算居住小区人口规模，

对于公

共建筑面积的确定，

就有了一个可靠的前提。

目前居住区规划中，

公共建筑基本

上按国家建委颁布的千人指标定额标准进行配置，但各地自然条件、人口构成、

居民生活习惯、

商业服务经营特点等均有所不同，

所以应根据地区特点在国家规

定的定额指标范围内作适当调整，

同时特别注意地区区位特点，

调研小区周边的

教育设施、

医疗设施、

商业服务设施与本区的距离远近、交通通达性如何，

根据

现场周边配套设施的利用情况酌情增减居住区内部的公共服务设施，

最终达到公

建设施和居住小区的规模等级、

档次定位相配套，

创造使用舒适、

功能完善的社

区条件。





2.3

便捷的路网设计与停车设施的规划。



居住区内部道路体系一般分为三

级路网体系，即居住区主路、组团路、宅间路，各级路网相互贯通联系。住宅区

开发建设中，

一个完善的路网体系不仅可以方便居民使用，

而且间接节约交通能

源。

居住区道路规划不光包括动态交通系统的组织，

也包括了居民停车等静态交

通的组织。

现在很多高档的小区，

各项设施可谓一流，

唯独停车问题没有解决好，

在居住区道路系统设计中，

根据住宅建筑的类型，

停车设施的配建指标有所不同，

如对于别墅项目，

每户都要考虑停车问题，

对一般住区，

每栋楼的停车总量并不

是很大，

可以取地下一层做地下停车库，

同时可以安排一定数量的地面集中停车

位。

关于停车设施的规划要和动态的道路系统相联系，

同时兼顾居住区景观的营

建，有条件的地方可以引入生态车库的规划。



图

2

盈家水岸别墅区中的

“

甩梯

”

全图



2.4

小区环境景观的营造现代生活水平的

提高使居民越来越重视小区的环境景观营造。

一些房地产开发商为了在竞争中取

得优势，

不惜花重金在小区景观营造方面下功夫。

关于环境景观设计方面，

整体

效果固然很重要，

但是环境的气氛、

环境的视觉效果、

空间的比例与构图等也不

能忽视，

一些细部设计更要体现经济合理性，

例如北方缺水地区水系景观的设计

可以利用雨水资源或者采取中水系统，

节约整个居住区的生活成本，

绿化方面尽

可能选择乡土树种和环保树种，在营建良好氛围的同时节约小区总造价。



3.

居住区规划设计的具体步骤





3.1

市场调研，

寻找目标群体，

准确定位住宅市场。

目标人群的需要是房地产

企业规划设计和开发住宅产品的宗旨，

不同文化背景、

生活经历、

经济状况、

受

教育程度、家庭结构、个人情趣等不同，致使购买者具有不同的观念、需求、价

值观、审美观，所以对于居住建筑的户型、造型、单元组合情况、小区公共设施









情况、

景观效果等都有不同的要求和侧重点，

因此，

规划设计者和开发商必须进

行深人细致的调查研究，

发现不同消费者的需求，

然后确定目标群体的需求，

进

而来确定小区的定位层次、风格等。





3.2

规划设计，

满足居民要求，

精心创造建筑产品。





一旦确定了目标市场，

总体规划、建筑设计就必须按照潜在客户需求进行，尽可能使顾客满意度上升。

规划设计中要深入分析该区土地的地理特征、

交通条件、

景观环境、

周边社区环

境、人文特点等，确定潜在的消费者在此购买何种物业，所能承受的价格档次，

再结合土地既有条件，

依据现场区位调查来规划设计出居住区整体规划图，

决定

建筑单体的定位、

建筑功能、

主要户型、

不同户型比例等，

设计中体现节能环保

要求。





3.3

总体设计，注意节能环保，具体实施高品质社区。





规划设计过程中，

除了单体设计，

整体效果设计、

细部环境设计都要严格规划设计，

各个细小环节

都需要保证质量。

在保证质量的基础上，

注意降低后期的开发建设和运营维护成

本，从而降低房地产价格，以提高住宅区的价值。



4.

结束语





居住区规划设计牵涉的知识面较广，

不仅仅需要建筑、

工程、

社会、

人文、

地理、

经济各方面的知识体系，

有时候也可能受到政策层面的制约，

需要我们规划设计

人员认真研究，

仔细调研，

在规划设计中协调全面利益，

规划设计出更多的居住

区产品