本帖最后由 带你去西藏 于 2013-9-23 15:06 编辑 十年生死两茫茫，倾家荡产买一房。家翁卖棺得首付，房贷未尽人已亡。自2003年中国房价一路雄起至今，房价超越了股市，超越了通胀，甚至超越了GDP（官员升迁指标）。房价高是一个不争的事实，但是究竟房价为什么高，应不应该高，可不可以不高？本文旨在分析中国高房价的无耻本质。一、房价为什么高中国的高房价不是偶然的，相反，是由政府主导，社会各个强势阶层合力促成的。高房价的内因绝不仅限于房地产领域，而是政治经济一揽子的逐利与掠夺。高房价所折射的，是一个强权与大资本横行的时代，是全社会对弱势阶层的联合绞杀，是一个民族的无耻和堕落。
十年生死两茫茫，倾家荡产买一房。家翁卖棺得首付，房贷未尽人已亡。
自2003年中国房价一路雄起至今，房价超越了股市，超越了通胀，甚至超越了GDP（官员升迁指标）。房价高是一个不争的事实，但是究竟房价为什么高，应不应该高，可不可以不高？本文旨在分析中国高房价的无耻本质。
一、房价为什么高
中国的高房价不是偶然的，相反，是由政府主导，社会各个强势阶层合力促成的。高房价的内因绝不仅限于房地产领域，而是政治经济一揽子的逐利与掠夺。高房价所折射的，是一个强权与大资本横行的时代，是全社会对弱势阶层的联合绞杀，是一个民族的无耻和堕落。
房价高有五个主因：一，政府高价垄断土地供应；二，银行超发货币，房贷高利贷；三，地产商囤积居奇；四，缺乏保障的住宅市场化；五，有产者逐利升值。
房价高歌猛进的10年，也是政府财政收入火箭式上升的10年。政府财政收入从2003年的20501亿元增长至2012年的117210亿元，增速超过GDP。其中，2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。
地方政府如何能得到如此巨额的土地出让金？因为只此一家，别无分店。地方政府作为唯一的“土地供应商”，想卖多少钱都可以。但若无高房价为依托，则可能有价无市。所以，高房价是地方政府内心的真实愿望。
超发货币是刺激经济增长的一种手段，中国在过去30年间GDP增93倍，货币供应量却暴增814倍。2000年，我国GDP总量为8.9万亿元，广义货币供应量为13.5万亿元，是GDP的1.5倍，多出了4.6万亿元，而到了2009年，我国GDP总量为33.5万亿元，广义货币供应量为60.6万亿元是GDP的1.8倍，比差多出了27.1万亿元。2012年，中国广义货币(M2)余额突破100万亿。
货币增加的速度远超财富增加的速度，必然结果就是货币贬值，货币贬值的直接表现就是通胀，就是物价飞涨。比如，原先市场里有10棵白菜和10块钱，那么1棵白菜1块钱。现在市场里有20棵白菜和100块钱，那么1棵白菜5块钱。就这样，白菜涨价了。货币贬值对谁最有利呢？只有银行。仍循上例，原先市场里10棵白菜10块钱，人民占5块，银行占5块，各拥有社会财富的50%。社会财富增加10棵白菜，银行加印90块钱，这样市场里就有20棵白菜，100块钱，人民占5块，银行占95块，就这样一瞬间人民就只拥有社会财富的5%，银行拥有95%。原先5块钱可以买5棵白菜，现在5块钱只能买1棵白菜。随着社会财富的增加，家庭财富却在缩水，购买力反而下降。抢钱，就是这么容易。人民银行并不是人民的银行。
通常一个国家的过剩货币会有2个去处，一为股市，一为楼市，去哪哪涨价。中国股市10年不涨反跌，楼市成了热钱的唯一去处。高房价就是这么来的。
与滥发货币相比，国有银行的住房贷款高利贷似乎也没那么无耻了。2012年，工商银行的5年以上贷款年利率是6.55%，其他各大行利率相似。同年，美国的15年期房贷平均固定利率为2.71%，30年期房贷平均固定利率为3.66%。在中国，商业贷款买房贷款30万，等额本息30年分期付款的付款总额高达68.6万，也就是说支付利息38.6万。这不是高利贷是什么？
2013年，中国工商银行以净利润378亿美元的业绩荣升世界企业500强第29名，其他国有银行均榜上有名。如此业绩，岂是一般的好手段。
房地产理论上是纯商业，但在中国特殊的市场准入机制下，变成了半统制半市场的怪胎。也就是说，只有政府批准的“地产商”才能成为“地产商”。与政府介入导致的必然寻租相比，严格的准入制度导致的地产商“寡头垄断”更为无耻。每一个城市的地产商其实就那么几家，都是有“背景”的，无一例外的会选择联合垄断价格，就算卖不出去也不会降价。而地方政府出于各种利益考虑，对这种赤裸裸的垄断行为从未干预过。所以，房价只升不降。
高房价的主因之一是市场的刚性需求，人人都需要有房住。理论上，一个正常国家保障居民有最低的住房条件是政府义不容辞的责任，这也是为什么有廉租房、保障房、经济适用房。如果买不起房的人可以有其他的选择，比如选择条件更差、位置更偏的保障房，那商品房的刚性需求自然减少，房价自然会降。可当下的现实是政府提供的住房保障远远不能够满足低收入人群的需求，更无耻的是，保障房源又大多被权力裙带人群窃取。本应收到福利保障的人群被迫买房，刚需能不旺盛吗？
炒房者群体也是高房价的推手之一。这个群体大致包含2类人，一类是富有者，他们纯以逐利为目的，一个人可以买几套甚至几十套房，平时将房屋出租，坐等升值出售。第二类是普通中产，不是十分富有，顶多能买一套或两套，买房目的主要是自住，房屋升值所得也主要用于改善住房条件。
人们通常认为炒房是一个私人的投机行为，虽比不上勤劳致富光荣，但也不至于可耻。实际上，中国的炒房是一种恶，是一种富人对穷人的剥削。房价上升初期，很多人都看出上涨态势，但是能买的起的始终是少数。而买不起的那批人，则成为了牺牲品，越来越买不起房。所谓投机，商机稍纵即逝，有涨必然有跌。但历时10年的房价持续上涨，这就不再是投机了，是给富人投资的机会，用富人的钱推高房价，再强迫穷人埋单。再加上个体炒房者基数庞大，其对房价的推高作用甚至不逊于政府和银行。
本质上，这就是富人对穷人的掠夺。
综上所述，高房价的五个原因实为五蠹，此五蠹涵盖了从政府到工薪阶级的大范围人群。地产商冲锋陷阵，地方政府牵着绳背后数钱，国有银行对内发动货币战争，隐形抢钱。其他的人，但凡稍有资产者，便也想着如何能借房价之刀割下几块他人的血肉。
二、 房价应不应该高
全世界都有高房价的理由，唯独中国没有。为什么呢？因为我们是社会主义国家，因为我们是公有制。我们的城市土地是国有的，宪法里写明了国有即全民所有。公有制的法理基础就是重要资源为民所有，为民所享。如果不能为公民提供最低的住房保障，如果不能在房价上体现出土地的“全民所有”属性，那就不是真正的公有制。
房价不应过高，另一个很重要却一直被忽略的原因，就是住房是人的生活必需品，而生活必需品是不可以用来高价牟利的。消费品大概可分为三等，第一等级是生存必需品，比如食物、空气、水，没有就得死；第二等级是生活必需品，比如衣服、药品、性行为，没有也不会死，但会影响生活品质和寿命；第三等级是奢侈品，比如Lv、Rolex、二奶，价格很贵，但本质上不提升生活品质。试想，Lv的价格就算涨到100亿人民也不会痛苦，因为人们可以不买。但如果米面的价格涨到100亿，那人就活不成了。而住房实际上处于“生存”与“生活”必需品之间，虽然住房并不与生命直接相关，但很难想象一个人在没有住房的条件下生存。因此，城市住房兼具了“必须性”和“昂贵”，这为制造垄断创造了条件。垄断需要商品具有“必须性”，但也正因为其商品的必须性，使得任何对生活必需品的垄断行为都是不义的。只有昂贵才能牟利，这就是为什么没有人拿衣服来垄断牟利，虽然衣服也是生活必需品，但是太便宜了，成本太低，容易生产，这样增大了垄断的难度，即使垄断也无法牟取暴利。
做生意，物稀则贵，价高者得，这本是天经地义的事。但君子爱财取之有道，商业行为的道义性有三条判断标准：一，价格与价值是否相符；二，供给与需求是否透明；三，规则与操作是否一致。只要符合其中之一，商业行为就具有道义性。下面逐条比对中国房地产行业的所作所为。
第一，价格与价值相符吗？房价的组成主要为2部分，一为土地成本，二为建筑成本。土地价格各地均不一样，而且地方政府卖地每年只释放很少量，让市场保持饥饿状态，这样才有竞标中一个又一个的新地王。但是根据《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，可以大概测算出地方政府征地的成本。《草案》规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”此处以最大值估算，补偿费为前三年平均年产值的十倍，安置费以4口之家计算为4x6x产值，青苗补偿费仍以4倍计算，征地补偿款总额为前三年平均年产值的38倍。河南农村一亩地种麦子或玉米，一年两季的净收入不到3000元，以3000元计。这样理论上河南农村一亩地应补偿11.4万元。此处均以最大值计算，实际中很少能达到这个数目，且中原、东北、西北、华南地区的种植收入基本如此，西南还要更低，新疆与东南则更高，且当作全国均值考虑。1亩地等于666.67平方米，即每平米征地成本为170元。建筑成本方面，现在二线城市的住宅，砖混结构每平米造价不到1000元，以1000元计，剪力墙结构每平米造价略过2000元，以2500元计。
黄金虽贵，物有所值。一间没有永久土地所有权的房子，售价可动辄上万甚至数万，这是无耻的欺诈。
第二，供给与需求是否透明。明明有很大的供给，却捂盘惜售，装作货源紧张，制造哄抢的氛围，这是开发商的惯用伎俩。中国城市的房屋空置率一直没有可靠的官方数据，我们可以用很朴实的方法自行检测。在任何一个城市，晚上9点开车转一圈，看看小区里有多少房间亮着灯。连转3天，大体的印象就有了。中国的房屋空置率与失业率一样，都是谜一样的数据。但是，二线城市的房屋空置率绝对大于20%的国际危险指标。
中国真那么缺地吗？像北京这样2000万人口的城市，土地紧张吗？北京若出5环，不论哪个方向，都是一片荒凉，与二线城市无异。若不信，去地铁15号线崔各庄站看看。走出地铁，放眼望去，四面无边的荒草，沿途店铺破落有致，宛如县城郊区。这大片的空地，留着作甚呢？
第三，操作与规则一致吗？政府出售土地，这是政府行为。开发商出售房屋，这是市场行为。政府行为的好处是定买定卖，公平优先。市场行为的好处是提高效率，资源优化分配。可中国房地产行业的规则是什么呢？从政府卖地开始就是价高者得，开发商的市场准入又得政府批准，卖房子时政府可以随意调控，动辄限购、限价。而开发商拆迁的时候，冥冥之中又得到政府的强力庇佑，莫说遵守市场规则，连法律都已碾得粉碎。中国房地产的产业链从始至终都是政府行为和商业行为纠缠不清，与其说难得糊涂，不如说狼狈为奸。
China就这样变成了“拆哪”。
房价当然不应该高。因为这是违背商品价值的巧取豪夺，也是饮鸩止渴的经济鸦片。以人民的生活必需品进行垄断敛财，这是突破道德底线的。就像古代闹饥荒时卖高价大米，刚开始会饿死很多人，紧接着没饿死的人就要造反。房价推动GDP，短期虽然暴利，但就像杀鸡取卵，很快就会利尽而见弊。不老老实实的发展实体经济，不规规矩矩的运行证券市场，国家就没有长治久安。
三、房价可不可以不高？
可以，当然可以。
如果地方政府能够放开土地供应，如果开发商能够引入自由竞争，如果国有银行能够堂堂正正的赚钱，那房价就不会高了。
但是，权力与资/本的本性都是逐/利的。
中国房价的无耻，其根本在于垄/断的无/耻。资源的垄/断，金融的垄/，话语权的垄/断。全方位的垄/断逐利，不仅增加了平民的生活压力，也摧毁了实体经济。房价飞天的10年，也是股市地狱的10年。股市是一个国家经济状况的真实体现，就像男人的/肾一样诚实。GDP等芸芸数据，不过是表象而已。春/药可以让GDP变大，却不能弥补股市的虚/亏。
更可怕的是，这种无底线的无耻，犹如癌症般蔓延到社会的各个方面，只为钱财，不问是非，只为眼前，不问将来。若如此下去，中国将成为全世界的反面典型。
为长久计，为民族计，回头吧。
