【建筑设计总结】第十四期 新版《建筑工程建筑面积计算规范》解读

     



 新版《建筑面积规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

       建筑面积计算新规明确阳台飘窗恕不赠送（新算法） 送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，成为历史。（本文虽然来的有点晚，但还是希望能给大家带来一点帮助。）

一、新规范大量修订“免费”面积计算规定

         随着住房城乡建设部对新版《建筑工程建筑面积计算 规范》GBT 50353-2013（以下简称新《规范》）的 实施，旧的新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2005也随之废止。

新《规范》主要修订的技术内容包括：

1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基 础架空层；

2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围 护结构有围护设施的面积计算规定；

3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积 计算规定；

4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；

5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的 建筑物的面积计算规定；

6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算 要求；

7.修订了阳台的面积计算规定；

8.修订了外保温层的面积计算规定；

9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；

10.增加了门廊的面积计算规定；

11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。

值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》 中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：

        窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在 2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水 平面积计算1/2面积。另外，在主体结构内的阳台， 应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外 的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面 积。

而在地下室方面，新《规范》中：

        地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结 构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高 在2.20m以下的，应计算1/2面积。修订的面积计算 规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》 中的建筑面积计算。

二、已审批及在售项目不受影响

        随着新《规范》的出台，新建项目赠送面积设计审批 将更加严格，但已审批及在售项目不受影响。因此短 期内对市场影响有限。

        不过，以往“赠送”面积的设计多出现在小户型，未来 开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加。

三、开发商“赠送”面积或将成为历史

        以往赠送的面积通常大多数开发商都不会纳入商品房 买卖合同中，因此赠送的面积很难受法律保护，而随 着新《规范》的出台，消费者如果遭遇赠送面积缩水 以及其他纠纷问题时，一定程度上就有了相应的维权 依据。另外，正所谓羊毛出在羊身上，为了设计出赠 送空间面积，开发商的开发工程造价并不会减少，且 赠送的面积往往会影响楼盘的容积率，造成容积率比 实际偏高，实际居住体验也会降低。

        新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台，对以 往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范，更 具体、更细化、更严格也是这次新《规范》的一大特 点。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户 型产品较为受到购房者的青睐。那么这次新规的实 施，对于开发商来说，除了传统的赠送飘窗外，地下 室、结构连板、挑空阳台、入户花园等这些各大楼盘 单位面积“增肥”的手段，以后会受到更严格的限 制，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

附录： 新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2013 （部分内容） 计算建筑面积的规定：

1.



建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面 积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全 面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

2.



建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及 以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面 积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计 算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积， 结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3.



对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

4.



对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置 的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投 影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台 应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

5.



地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。 结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层 高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

6.



出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结 构外围水平面积的1/2计算面积。

7.



建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶 板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上 的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计 算1/2面积。

8.



建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门 厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面 积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计 算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面 积。

9.



对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的， 应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结 构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计 算1/2面积。

10.



对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结 构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积； 无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投 影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有 结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。

11.



有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构 外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应 计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。

12.



附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构 外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应 计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。

13.



窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围 水平面积计算1/2面积。

14.



有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底 板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱） 的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算 1/2面积。

15.



门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面 积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

16.



门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面 积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算 建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线 的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投 影面积的1/2计算建筑面积。

17.



设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱 间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算 全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面 积。

18.



围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面 的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上 的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至 2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。

19.



建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、 通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建 筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构 净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在 2.10m以下的，应计算1/2面积。

20.



室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其 水平投影面积的1/2计算建筑面积。

21.



在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积 计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板 水平投影面积计算1/2面积。

22.



有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油 站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算 建筑面积。

23.



以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线 计算建筑面积。

24.



建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平 截面积计算，并计入自然层建筑面积。

25.



与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑 物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低 跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

26.



对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结 构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全 面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

27.



下列项目不应计算建筑面积：

（1）与建筑物内不相连通的建筑部件；

（2） 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通 道；

（3）舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；

（4）露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰 性结构构件；

（5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐 体的平台；

（6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰 面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调 室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以 下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱 雨篷；

（7）窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在 0.45m及以上的凸（飘）窗；

（8）室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；

（9）无围护结构的观光电梯；

（10）建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟 道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮 仓、栈桥等构筑物。

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