地下综合管廊防渗漏，这六大事项一定要注意

本方案介绍了某住宅工程中易发生渗漏的部位和原因，提出了相应的解决方案，给予施工技术支持，指导施工，保证质量。

上海万科房地产公司自92年起开始以来，已开发了多个项目，先后获得过上海市优质工程“白玉兰”奖，上海市“浦奖杯”,“闵行杯”等奖项。但也存在不少问题，尤其以门窗、屋面、卫生间等部位出现渗漏的现象比较多，既给业主造成不必要的财产损失和精神负担，也给公司的声誉带来负面影响。公司十分重视，不断对四大渗漏问题就施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归纳总结，并逐步进行完善。主要管理措施如下：

一、工程概况 二、建筑物渗漏水 三、渗漏水的综合防治措施 四、渗漏水分项项防治技术措施

本资料为：阳露台工程防渗漏讲解图文 目录齐全，可供设计师下载参考。

为避免住宅工程中普遍存在的渗漏质量问题，构建华润置地住宅工程高品质管理体系，明确防渗漏设计和施工控制要点及对各参建方的关键管控点，从而进行事前预控、事中过程监控、事后严格检查的全过程控制，引导各大区及城市公司抓住防渗漏关键控制点，进一步提升住宅工程质量。

工艺流程： 钢筋混凝土屋面板——闭水试验及结构修补——找平层/找坡层——防水层——闭水试 验——保温层——隔离层——刚性保护层——装饰面层

建筑工程防渗漏体系重点环节包括室外工程防水（屋面、露台、开敞阳台、飘窗、空调板）、室内工程防水（卫生间、厨房（有防水要求时）、洗衣间）、建筑外门窗工程防水、 地下工程防水（含地下车库顶板（覆土种植））及砌体结构外墙防水的基层构造、选材、施工和验收。

本文档为控江二村改造工程防渗漏防水方案。 可供参考

1.1 楼板压槽 室内管道不宜采用在结构楼板上压槽埋设的做法，以免对结构楼板造成破坏。 当不得不在结构楼板上采用压槽的方法埋设管道时，压槽深度不得超过钢筋保护层厚度且必须经过结构安全确认，埋管后必须用水泥砂浆填实。 1.2 防水材料 当厨房、卫生间采用地热采暖时，防水层不可采用聚氨酯等可挥发性防水材料。 墙面防水材料应选用与砂浆粘结较好的 JS 等防水材料，不得使用与砂浆粘结不好的防水材料，以免出现空鼓。

知名企业的防渗漏防开裂节点标准和控制要点，包含外窗、外墙、屋面、地下室、填充墙、抹灰、楼地面等等。

地下防渗漏节点、室内节点、外檐节点、屋面节点、通用节点（室内部分、外墙部分、屋面部分）、标准节点、缺陷图集、缺陷反馈、成品分析

本工程为名企工程防渗漏关键节点做法图集，包含做法说明及节点详图、节点详图，图纸内容完整，表达清晰，制图严谨，欢迎设计师下载使用。

地下室工程渗漏的主要部位有防水层节点、导墙施工缝、后浇带、安装工程穿墙管道预埋、地下室底板、外墙、顶板裂缝及浇筑质量。防水施工前，地下室底板、外墙等基层表面上的泥土、浮浆必须铲除干净，对低凹破损处、高突出处的混凝土必须修平，保证基层面平整；阴阳角处应抹成圆弧型。

砌体施工应设置皮数杆，并根据没计要求、块材规格和灰缝厚度 在皮数杆上标明皮数及竖向构造的变化部位。

一些发达国家早在90年代就开始采用混凝土浇筑时一次性预埋到位的防渗漏套管。新加坡住宅工程施工时洁具洞口尺寸控制上就有一套非常完善的措施，主体轴线控制均采用全站仪控制各墙、柱的坐标，这样对卫生间、厨房、洗涤间、阳台、管道井等有给排水要求的给排水主干管、给排水支管的套管一次性预埋到位创造了很好的条件，新加坡全国范围内的卫生间、厨房、洗涤间、阳台、管道井等有给排水要求的管道穿越楼板安装时，不允许二次托模施工，均采用混凝土一次性预埋到位的防渗漏套管。

本资料为：《防渗漏、防开裂重点控制》(2015版)，内容详实，很实用，欢迎下载参考。

（1）强调结构自防水是防水技术的关键 　　 现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施。设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。 共30页

随着人民生活水平的提高，室内装潢的高档化，因渗漏所造成的的损失及后果也越来越严重。由于渗漏水，促使结构材料的损坏，墙体开裂，给房屋建筑带来隐患。因此为不断提高产品质量，加大工程管理力度，树立质量意识，有效降低质量事故风险和交付风险，提高产品的市场竞争力，提升公司的品牌，对客户负责，制定本措施。

本文结合污水处理厂的施工实践，对如何做好大体积混凝土的施工和关键点的控制，了解水池施工的防渗漏的控制、预防措施。

本《房屋建筑工程防渗漏节点做法》是X有限公司内部系列操作手册之一，共有地下工程防渗漏节点做法、屋面工程防渗漏节点做法、外墙工程防渗漏节点做法、楼地面工程防渗漏节点做法、外墙门窗工程安装防渗漏节点做法和给排水管道及卫生洁具安装工程防渗漏节点做法6个部分，为非强制性做法图集。其编写目的是为项目部工程技术人员提供较为有效的防渗漏做法和相关的质量控制要点。

针对本工程的特点及结合我公司的施工经验对该工程的防渗漏重点部位、施工难点分析如下： 1、 防水混凝土原材料、配合比、塌落度等质量控制； 2、 地下室底板、外墙结构裂缝、后浇带、施工缝、变形缝、穿墙管洞、止水螺杆、底板桩头、预埋件、转角等易渗漏部位的细部防水处理及其质量控制； 3、 屋面防水层、管洞、落水口、女儿墙、檐口、天沟、屋面变形缝、排气孔、设备基础、转角及其突屋面结构及孔洞等易渗漏部位的细部防水处理； 4、 卫生间穿板管洞、地漏、墙根、转角、卫生洁具根部等易渗漏部位的防水处理措施； 5、 外墙螺杆眼、脚手眼、穿墙洞口、窗框塞缝、玻璃幕墙的转角接缝及收口处理等的细部防水处理措施；

屋面工程施工前，应进行图纸会审，掌握施工图中的细部构造及有关技术要求，并编制防水施工方案或技术措施。 3.2施工负责人应向班组进行技术交底。内容包括：施工部位、施工顺序、施工工艺、构造层次、节点设防方法、增强部位及做法，工程质量标准，保证质量的技术措施，成品保护措施和安全注意事项。

考虑在地下室的底板内侧或特别易渗漏部位设置疏水层，采取以防为主、防排相结合的设计做法; 应重点关注细部节点的防水深化设计,在施工图的基础上，对底板基坑部位

1.1住宅项目，地下室采用独立基础的，应采用钢筋混凝土防水结构板，禁止底板采用建筑构造做法，并应采取可靠的防水措施； 1.2土壤埋置的地下室，地下室外墙应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，禁止外墙采用砌体砌筑的方式，并应采取可靠的防水措施； 1.3电梯井坑不应采用砌筑的方式，井坑底板、侧墙均应采用整体式抗渗混凝土结构形式，并应采取可靠的防水措施； 住宅项目地下室设置卫生间，应采用重力方式组织排水。无重力排水条件的，地下室不宜设置卫生间

控江二村改造工程位于杨浦区靖宇南路88号，西临黄兴路高架，东邻靖宇南路。 本工程由上海欣辉房地产开发有限公司投资建设，上海工程勘察设计院设计，工程由上海三凯建设监理有限公司监理，施工单位为上海龙事达建设有限公司。 本工程建筑面积为约4万平方米，总高度51.3m，地下一层相当于相对标高-3.90m，室外地坪标高-0.9m。

外墙：脚手架、塔吊、施工电梯、悬挑型钢等连接件砼墙体孔洞渗漏水； 剪力墙拉杆孔洞渗漏水；外墙空调板处渗漏水；外墙空调洞口渗漏水； 外墙线条、雨篷板根部处外墙渗漏水；外墙套管处渗漏水；外墙体大面 渗漏水。

该世纪花城一期住宅工程，除 6#、10#两幢住宅楼，为 18 层外，其他均为 14 层，所有栋号均有地下室，层高为 2.9m，坡屋面。内外粉刷工程量大，阴阳角、线条及装饰线条多；窗台、窗洞口、预留洞口、穿墙洞口、挑板、挑阳台多而繁琐。

一、本地下工程防渗漏节点做法是在严格执行《地下防水工程质量验收规范》（ GB 50208—2002）和《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）的基础上，统一地下工程防水工程中各重点部位的防水细部做法，以规范施工，达到防止渗漏的目的。 二、地下防水工程中涉及的混凝土强度等级、抗渗等级、防水做法必须符合设计图纸的要求。 三、地下防水工程施工前，项目技术负责人必须组织技术人员进行图纸会审，掌握工程主体及细部构造的防水技术要求，并编制防水工程的施工方案。 四、防水混凝土应连续浇筑，宜少留施工缝。当必须留设施工缝时应遵守下列规定: 1、墙体水平施工缝不应留在剪力与弯矩最大处或底板与侧墙的交接处，应留在高出底板表面不小于300mm 的墙体上。拱(板)墙结合的水平施工缝宜留在拱(板)墙接缝线以下150-300mm 处，墙体有预留孔洞时施工缝距孔洞边缘不应小于300mm。 2、外墙垂直施工缝应避开地下水和裂隙水较多地段，并宜与变型缝相结合。

北京万科《建筑工程防渗漏体系作业指引》（以下简称“防渗漏指引”）自2015 年7 月修编发布A1 版后，在实施过程中陆续收到项目反馈的意见，工程客服管理中心结合现场应用 情况对上一版防渗漏指引进行了再次修编，形成A/2 版。本次修编内容如下： 1、根据最新防水材料产品标准，更新部分材料的技术性能指标； 2、修改混凝土反坎高度的要求：对于普通住宅产品，按照楼面做法110mm，踢脚线高度 70mm 考虑，确定反坎高度为150mm；对于非住宅类产品，反坎高度应满足高出有水房间地面 饰面层≥50mm。 3、地下底板与外墙转角防水节点做法，将阴角圆弧的半径尺寸由100mm 调整为50mm； 调整地下室外墙防水卷材收头做法，将凹槽收口改为50mm 宽防锈金属压条+密封膏收头；增 加了带悬挑板的地下室外墙防水卷材收头做法；补充中后浇带、施工缝、止水螺杆、预埋板(螺 栓)、单/群管防水节点构造做法；

本资料为：知名地产防开裂、防渗漏重点控制

几乎每个工程（地下室、后浇带、地下室顶棚、屋面、卫生间等部位）都或多或少的存在渗漏现象，有点渗漏、裂缝渗漏，也有较大范围的面洇湿渗漏，造成渗漏的原因很多，其中施工因素最为复杂常见。

XXX地块位于XXXXXX道以西。本工程总建筑面积约242904.87㎡，地下一层，地上13-18层（共13栋高层住宅）组成，地上建筑面积约194111.13㎡2，地下建筑面积约48793.74㎡。建筑物的±0.00 标高为39.15～40.65m，建筑高度39.35～53.85m，结构为钢筋混凝土剪力墙结构。

地基回填土在2m以上的场地，须先对该地基进行强夯或其它措施处理后，方可进行基础（桩基或天然基础）工程施工。 2）若该地基软弱，且地基回填土较深（2m以上），且不便于强夯等措施对地基回填土进行密度改造，建议在初步设计阶段与设计院商量，首层增设钢筋砼梁板结构。

防水工程的设计及施工应遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济、因地制宜，综合治理的原则” ，做到先排后防。

近年来，房屋建筑渗漏问题成为居民住宅质量投诉的热点。因此，防渗漏技术在建筑施工中的位置越来越重要，从而使其在工程中的应用越来越广泛。在我国的建筑工程施工过程中，屋面、墙体和裂缝、厨房、卫生间以及各个门窗的渗漏问题是需要引起重视的。本文对防外墙渗漏技术进行简要论述，并通过对外墙、门窗、厨房和卫生间、墙体、屋面的防渗漏技术的研究和分析，针对建筑工程中的防渗漏技术提出一些个人观点。

深圳处南亚热带地区，紧靠海岸。深圳地区的高层建筑，每当雨水季节及热带风暴来临时，都程度不同或多或少的于建筑物的不同部位有渗水的影响

外墙渗漏问题，是建筑工程中主要质量通病之一，影响人们的正常生活，给人们造成财产损失和精神负担，也给物业管理和专业维修带来麻烦。作者根据多年来的工程实践，就此问题提出自己的一些看法和探讨

建筑工程产生渗漏的因素是多方面的，它涉及设计、施工、材料，以及使用管理和维护，其中施工质量为主要因素

墙面开槽时要根据现场情况把握好深度，既要确保管线敷设好后留有足够的粉刷层厚度，以免因粉刷层太薄而产生起壳裂缝，又要避免破坏墙体 （特别是外墙和厨房、卫生间墙面），造成渗漏和裂缝隐患

本资料为： 别墅工程防渗漏分析及控制图文并茂目录齐全，可供设计师下载参考。